나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경111658 [1] 부산광역시 사상구 모라동 334 삼정그린코아 5동 지하층지하1호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 "모라중학교" 남동측에 인접하여 위치하는 "삼정그린코아" 제5동 제지하층 제지하1호로서, 인근은 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "부산도시철도 2호선 모라역"이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 제5동 제지하층 제지하1호로서,
(사용승인일: 1993.04.12.)

외벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽: 내부인테리어 마감 등,
바닥: 타일깔기 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호(1): 운동시설(체육도장)[상호: 골프존파크 모라스타골프점]로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 조성된 부정형 토지로서, 구매시설, 생활시설, 업무시설 및 체육시설 및 아파트 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 서측으로 노폭 약 10m내외의 포장도로와 각각 접하며, 단지내 가로망이 정비되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 도시관리계획(용도지역) 입안중(2024.9.26.-2024.10.29.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 사상구 모라동 334번지에 소재한 삼정그린코아 5동 지하층 지하1호 구분건물로서, 운동시설로 이용 중입니다.

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경111658 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 모라동 334 삼정그린코아 5동 지하층 지하1호

* 용도: 운동시설 (골프존파크 모라스타골프점)

* 감정가: 284,000,000원

* 토지면적: 134.30㎡ (약 40.62평)

* 건물면적: 295.70㎡ (약 89.45평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 범OOOOOOO (범천동새마을금고로 추정)

* 특이사항: 공동담보, 임대관계 미상

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 도시관리계획(용도지역) 입안중(2024.9.26.-2024.10.29.)

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 "모라중학교" 남동측에 인접하여 위치한 "삼정그린코아" 아파트 단지 내에 있습니다.

* 주위환경: 인근은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 모라역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 북서측 및 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하며, 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 27일 접수된 범천동새마을금고의 근저당권 (등기부 을18)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후에 등기된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 소유권: 마지막 소유권 이전 등기는 2022년 1월 27일 공재희 명의로 매매(2억 9천만원)가 이루어졌습니다.

* 기타 권리: 부산신용보증재단, 국민건강보험공단, 북부산세무서장, 메리츠캐피탈, 사상구청 등의 가압류 및 압류가 다수 존재했으나, 모두 말소 처리되었습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었으며 (보증금 합계 0원), 임대관계는 현재 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 삼정그린코아라는 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 현재 '골프존파크 모라스타골프점'으로 운영 중인 점은 해당 업종에 대한 지역 내 수요가 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 단지 인근에 각종 상가와 편의시설이 다수 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: "모라중학교"가 인접해 있으며, "상대보호구역", "절대보호구역"으로 지정된 구역이 있어 학교 주변 교육 환경이 양호하게 관리되고 있습니다.

* 교통시설: 부산도시철도 2호선 모라역을 도보로 이용 가능하여 시내 접근성이 우수합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보와 일반적인 지도 검색 결과상, 본건 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임차인 보증금 합계는 0원으로 명시되었으나, '임대관계 미상'이라는 점은 실제 점유 상태, 예상치 못한 명도 저항 또는 추후 발생할 수 있는 법적 문제의 소지를 내포하므로 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 변경 가능성: 본건 토지가 포함된 지역에 도시관리계획(용도지역) 입안 절차(2024.9.26.-2024.10.29.)가 진행 중이라는 점은 향후 용도지역 변경 가능성을 시사하며, 이는 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 미확인 권리 존재 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리의 구체적인 내용 및 범위에 대한 상세 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사상구 모라동의 삼정그린코아 단지 내에 위치한 운동시설 용도의 구분건물입니다. 우수한 교통 여건과 풍부한 배후 수요를 갖춘 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 예정으로 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임대 관계 미상, 지상권 존재 가능성, 그리고 용도지역 변경 입안 중인 점 등은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요한 리스크 요인으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 모라역 역세권에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 있어 접근성 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 활용도: 현재 '골프존파크 모라스타골프점'으로 운영되고 있으며, 지역 특성에 맞는 다양한 상업 또는 체육 시설로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계: 말소기준권리 이후의 복잡한 권리관계가 대부분 소멸될 예정으로, 명확한 권리 인수가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 284,000,000원을 기준으로, 상세한 현장 조사를 통한 시세 파악, 경쟁 입찰 현황, 그리고 인수될 수 있는 권리(지상권 등)의 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 임차인 보증금 인수분이 0원이므로, 해당 요소는 입찰가 산정 시 고려하지 않아도 됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.