나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4767 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 270-12 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 부산도시철도2호선 사상역 북측 인근에
위치하며, 부근은 상업용, 주상용건물 및 숙박시설, 위락시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 사상역이
소재하여 제반교통사정은 편리함.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 로지로 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 8m 도로에 접함,

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구. 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>,
상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)
<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물로
외부 : 치장석 및 복합판넬, 드라이비트 마감 등.
내부 : 벽지, 타일, 및 실내 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

숙박시설로 이용중임.

설비내역

화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 수배전설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

부합물로 경량철골조 판넬지붕 창고(기호:ㄱ) 약 10.6㎡, 종물로 철파이프조
차양막지붕 주차장(기호:ㄴ) 약 192㎡ 소재하나 구조, 규모 및 이용상태 등으로
보아 본토지에 미치는 영향은 별무할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로 응찰시 유의하시기 바람

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경4767 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건소재지 및 면적

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 270-12

토지면적: 583.80㎡ (약 176.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1466.30㎡ (약 443.5평)

건물 제시외면적: 202.60㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물구조 및 용도

용도: 숙박시설

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물

주요 마감: 외부 - 치장석 및 복합판넬, 드라이비트 / 내부 - 벽지, 타일 / 창호 - 샷시

1.4. 감정평가액

감정가: 5,856,573,100원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 부산도시철도2호선 사상역 북측 인근에 위치합니다.

주변은 상업용, 주상용 건물, 숙박시설, 위락시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 사상역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

지역지구: 일반상업지역, 방화지구

기타 법적 제한:

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 105m, 최고높이 145m) <건축법>

* 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

* 비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리내역

토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 다수 (박명기 외 1명, 박양, 김옥녀, 김옥분, 최낙만, 강두용 등)

* 근저당권 (서부산농업협동조합): 총 4건, 말소기준권리 (2016-08-01, 2,820,000,000원)

* 근저당권 (김정욱): 1건, 말소 (2023-12-05, 250,000,000원)

* 가압류 (조윤영): 1건, 말소 (2024-09-25, 100,000,000원)

* 압류 (사상구, 북부산세무서장): 각 1건, 말소

* 임의경매 (서부산농업협동조합): 1건, 말소 (2024-11-12, 4,323,320,173원)

등기부채권 총액: 5,322,000,000원

건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (김옥녀 외 1명)

* 소유권 이전 (최낙만, 강두용)

* 근저당권 (서부산농업협동조합): 총 4건, 말소기준권리 (2016-08-01, 2,820,000,000원)

* 근저당권 (김정욱): 1건, 말소 (2023-12-05, 250,000,000원)

* 가압류 (조윤영): 1건, 말소 (2024-09-25, 100,000,000원)

* 압류 (사상구, 북부산세무서장): 각 1건, 말소

* 임의경매 (서부산농업협동조합): 1건, 말소 (2024-11-12, 4,323,320,173원)

등기부채권 총액: 5,322,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2016년 8월 1일에 접수된 서부산농업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 근저당권, 가압류, 압류 등 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수사항

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-07-17

대항력: 없음

비고:

임차인: 김

보증금: 250,000,000원

차임: 13,500,000원

전입일자(사업일자): 2023-11-29

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 250,000,000원 (김 임차인 보증금)

3.4. 권리분석 종합

낙찰자는 말소기준권리보다 후순위 권리 및 채무를 인수하지 않으나, 임차인 김 의 보증금 250,000,000원은 인수될 가능성이 있습니다. (대항력은 없으나, 배당 절차 및 법원 판단에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 업종 분석

본건이 소재한 부산 사상구 괘법동 일대는 사상역을 중심으로 유동인구가 풍부한 상업 및 업무지구입니다.

다양한 소매점, 음식점, 금융기관, 오락시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 상업시설 현황

숙박시설, 위락시설, 상업용 및 주상용 건물들이 혼재되어 있으며, 사상역이라는 교통의 요지에 위치하여 집객력이 높은 상권입니다.

인근에 시외버스터미널 등이 있어 광역적인 접근성도 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

다수의 금융기관, 병원, 쇼핑시설, 식음료 매장 등이 주변에 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육환경(보호구역 등)

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제약이 있을 수 있습니다. 이는 주변 학교의 설립 및 운영에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.3. 기타 지역정보

본건은 부산도시철도2호선 사상역 인근에 위치하여 부산 시내 어디든 접근이 용이한 교통의 이점을 가지고 있습니다.

주변 지역은 지속적인 개발 및 도시화가 이루어지고 있는 지역입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 건축물 관련 리스크(위반건축물)

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

이로 인해 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한, 재산권 행사 제약, 향후 매각 시 가치 하락 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

정확한 위반 내용 및 시정 가능성, 관련 법규 등을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 김 의 보증금 250,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

이는 실제 취득 비용을 증가시키는 요인이 되므로, 입찰 전 해당 보증금 처리 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 일부 제한사항(방화지구, 가로구역별 최고높이 제한, 비행안전구역 등)이 존재하므로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 부산 사상역이라는 역세권에 위치한 숙박시설로서, 교통 및 상권의 이점을 가지고 있습니다.

하지만 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 법적, 행정적 리스크가 상당하며, 임차인 보증금 인수 가능성도 고려해야 합니다.

위반건축물 문제를 해결할 수 있는 방안을 명확히 파악하고, 인수될 수 있는 임차인 보증금을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 우수한 교통 요지: 부산도시철도2호선 사상역 인근으로 뛰어난 접근성.

* 발달된 상권: 사상역 주변의 활발한 상업 및 유동인구.

* 숙박시설 운영 가능성: 현재 용도대로 운영 시 잠재적 수익 창출 가능.

* 위반건축물 시정 시 가치 상승 잠재력: 문제 해결 시 정상적인 재산권 행사 및 가치 상승 기대.

9. 예상입찰가

9.1. 산정근거

감정평가액 5,856,573,100원을 기준으로 하되, 위반건축물 해결 비용, 임차인 보증금 인수액(250,000,000원) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 위반건축물 관련 전문가 자문, 유사 물건 시세 조사가 필수적입니다.

9.2. 입찰가 제언

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 최적 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

다만, 낙찰자가 부담하게 될 총 비용(낙찰가 + 인수 보증금 + 위반건축물 관련 비용)과 향후 예상 수익률을 면밀히 분석하여 결정하시기 바랍니다.

보수적인 관점에서 접근하여, 위반건축물 문제 해결 및 정상적인 재산권 행사가 가능한 수준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.