나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100518 [2] 부산광역시 사하구 하단동 604-34 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재‘하단초등학교’남서측 인근에
위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 아파트단지, 단독주택, 및 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제3층 제301호로서,
2020년 03월 26일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 화강석 타일 및 드라이비트 마감 등.
ㆍ창 호 : 하이샷시 이중창 등.
ㆍ내 벽 및 내부마감재 등 내부이용상태는 이해관계인 부재로 확인하지 못했으나, 통
상적인 상태를상정하여 감정평가함.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 기계식주차설비),
개별설비(위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 주거용오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경
보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100518 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온 (온천새마을금고로 추정)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 604-34 3층302호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 중 제3층 제302호

사용승인일: 2020년 03월 26일

용도: 공동주택 (다세대주택)

주용도 (건축물표제부): 업무시설, 공동주택

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 211,000,000원

토지면적: 8.93㎡ (약 2.7평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.49㎡ (약 11.0평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 지역 지구 및 규제

토지이용계획 상 준주거지역에 해당합니다.

또한, 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 및 역사문화환경 보존지역(문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 05월 20일 접수된 온천새마을금고의 근저당권 (을2, 83,600,000원)입니다.

말소 예정 권리: 근저당권, 전세권, 임의경매, 압류 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 203,600,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2024년 06월 10일

대항력: 없음

비고: 등기부 상으로는 을4 전세권 설정(말소 예정)으로 확인됩니다. 대항력 있는 임차인은 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 없음).

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 하단초등학교 인근의 준주거지역에 위치하여 주거 및 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있습니다. 소규모 공동주택 및 아파트 단지가 혼재하는 지역입니다.

4.2. 주변 시세 분석 (매매/전월세)

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 주택들은 평당 약 900만원에서 1,100만원 이상의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다. (출처: 제공된 JSON 데이터)

4.3. 최근 거래 사례 분석

제공된 JSON 데이터 상, 같은 건물(또는 단지)로 추정되는 '하단시티빌(88-0)'의 2026년 3월 거래 사례(면적 73.59㎡, 2001년식)는 200,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 900만원 수준입니다.

또한, 2020년식 건물인 '크라운9'의 2026년 3월 거래 사례(면적 46.01㎡)는 144,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1,036만원 수준입니다.

본건 건물의 사용승인 연도가 2020년임을 감안할 때, '크라운9'의 시세가 참고하기에 더 적합할 수 있습니다.

본건 건물면적 36.49㎡(약 11.0평)를 '크라운9'의 평당 시세(약 1,036만원)로 환산 시, 약 113,960,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가 211,000,000원에 비해 최근 시세는 상당히 낮게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 하단초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 공동주택 밀집 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본 물건은 준주거지역 외에 비행안전구역 및 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6.2. 기타 확인 사항

감정평가서 상 '임대관계 미상'으로 표기되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황 상 주택도시보증공사의 전세권(보증금 1억 2천만원, 대항력 없음, 말소 예정)으로 확인되어 인수되는 권리 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

검색 결과, 해당 주소지 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 사하구 전반의 개발 및 환경 관련 이슈는 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사용승인 4년차의 비교적 신축인 다세대주택으로, 하단초등학교 인근의 준주거지역에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 편의성이 보통 수준이며, 권리 분석 상 인수되는 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 다만, 비행안전구역 및 역사문화환경 보존지역이라는 법적 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 분석 시 감정가 대비 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 고려한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 사용승인)

* 하단초등학교 인근의 양호한 입지

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 관계

* 인수되는 보증금 없음

* 감정가 대비 낮은 시세로 인한 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본 건의 적정 시장 가치는 약 100,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 211,000,000원과는 상당한 괴리가 있습니다.

따라서, 보수적인 접근을 통해 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

본 금액은 현 시세 및 주변 거래 사례를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 추가 조사 결과에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.