나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경37831 [2] 대구광역시 달서구 대곡동 1068 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2024.07.24

건물감정평가요항표

건물의 구조

이용상태

설비내역

부합물 및 종물

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 대곡동 소재 "대곡파출소" 북동측 인근에 위치하는 "(통칭)
주원빌딩 제4층 제402호, 제401호, 제1층 제102호, 제101호" 구분상가로서, 주위일대는
상가지대로서 각종 근린생활시설, 다가구주택, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로변에 위치하여 제반교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호 1-4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 4층 402호 외 3개호로서,
외벽 : 복층유리 및 알루미늄복합판넬, 드라이비트 등 마감,
내벽 : 내부 인테리어, 석고보드 위 벽지 및 페인팅, 타일붙임등 마감,
바닥 : 타일깔기 등 마감,
창호 : 페어글래스 창호 입니다.

이용상태

기호 (1,2) : 사무실(LG전자케어솔루션)

기호 (3,4) : 근린생활시설(교동도나스)

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정형 시스템 냉·난방설비, 승강기
설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 15미터,
북동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-08-22)(세부사항은 한국토지주택공사에
별도확인 요망), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제
한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공
주택지구(2016-08-22)(세부사항은 한국토지주택공사에 별도확인요망)<공공주택 특별법>
입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : 본건 기호 3,4)는 벽체 구분없이 일체로 이용중인 바, 경매 진행시
참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각
목록 3,4는 벽체 구분없이 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경37831 (2)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달서구 대곡동 1068 1층102호 (건물 일부)

용도: 근린상가

1.3. 면적 정보

토지면적: 43.59㎡ (약 13.19평)

토지 지분: 43.5857㎡ (약 13.19평)

건물면적: 89.08㎡ (약 26.95평)

건물 지분: 89.08000000000001㎡ (약 26.95평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각

감정가: 1155000000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 달서구 대곡동 소재 "대곡파출소" 북동측 인근에 위치하는 구분상가입니다.

주위는 각종 근린생활시설, 다가구주택, 아파트단지 등으로 형성된 상가지대입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로변에 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 남서측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 15미터, 북동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구에 해당합니다.

(세부 사항은 관련 기관에 별도 확인 요망)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건에는 소유권보존 등기, 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기, 근저당권부 채권근질권 설정 등기가 존재합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 12월 19일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. (해당사항 없으면 생략)

3.4. 임차인 현황 및 분석

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

3.4. 1. 임차인 김

보증금: 25,000,000원

차임: 2,500,000원

전입(사업자등록)일자: 2021-10-05

확정일자: 2024-06-07

배당신고일자: 2024-10-07

대항력: 있음

3.4. 2. 임차인 이

보증금: 30,000,000원

차임: 3,000,000원

전입(사업자등록)일자: 2020-06-23

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 있음

주의: 임차인 이 은 대항력은 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 말소되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. (구체적인 내용은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물이며, 본 건은 제1종근린생활시설 및 사무실로 이용 중입니다.

* 기호 (1,2): 사무실 (LG전자케어솔루션)

* 기호 (3,4): 근린생활시설 (교동도나스)

목록 3,4는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 점을 참고해야 합니다.

4.2. 주위 환경

본 건이 위치한 지역은 상가지대로서 다양한 근린생활시설, 다가구주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 상권 형성에 긍정적인 영향을 주고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에는 대곡파출소가 위치해 있으며, 대곡시장(달서구 도원동) 등 지역 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

상가 밀집 지역이면서도 아파트 단지가 인접하여 주거 및 유동 인구를 고려한 상권 형성이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김 과 이 모두 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다. 특히 임차인 이 은 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 보증금 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 채권에 대한 담보로 설정되었을 가능성이 있습니다. 경매 진행 과정 및 채권 관계를 상세히 파악해야 합니다.

6.3. 일괄매각

토지와 건물이 일괄매각되므로, 각 소유권 관계 및 권리 분석 시 이를 고려해야 합니다.

6.4. 목록 3,4 일체 이용 중

물건 목록 3번과 4번이 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있어, 실제 이용 현황과 공부상의 구분 호수가 다를 수 있으며, 이는 임대차 계약 등에서 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.5. 주변 환경 관련 논의

대구광역시 달서구 지역에서는 성서소각장 등 폐기물 처리 시설과 관련하여 주민들의 환경적 우려 및 갈등이 지속적으로 제기되고 있습니다. 비록 본 건의 직접적인 인접지는 아니더라도, 지역 내 이러한 환경 논의는 잠재적 가치 변동 요인이 될 수 있습니다. (이 정보는 외부 검색을 통해 확인되었습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구의 상가지대에 위치한 근린상가로, 기본적인 입지 여건은 양호한 편입니다. 교통 접근성이 좋고, 주변 상권 및 주거 배후지가 형성되어 있어 안정적인 영업 활동이 가능할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금 정보가 불완전한 임차인으로 인해 인수 위험이 잠재해 있습니다. 또한 공동담보 및 일괄매각 조건, 건물 일부의 일체 이용 현황 등을 종합적으로 고려한 권리 분석과 명확한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구광역시 달서구 주요 도로변에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 활성화된 배후 상권: 근린생활시설, 다가구주택, 아파트 단지가 인접하여 풍부한 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이합니다.

* 다양한 용도 활용 가능: 근린생활시설 및 사무실로 이용 가능하여 다양한 업종에 대한 투자 매력이 있습니다.

* 정비된 도로망: 주변 폭넓은 도로망은 차량 접근성을 더욱 높입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,155,000,000원입니다.

권리 분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 보고되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 실제 인수 금액은 달라질 수 있습니다.

상기 정보를 바탕으로, 예상 입찰가는 감정가를 고려하되, 임차인 및 기타 권리 관계에 대한 추가적인 현장 조사와 법률 검토 후 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

(참고: 인수 보증금 제외 금액 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.