나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경42710 [1] 대구광역시 달성군 현풍읍 부리 285 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창감정 · 평가일 2024.11.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 부리 소재 "현풍교" 북측인근에 위치하며, 주변은
"도로변 근린생활시설, 후면 단독주택 등"으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 제반교통사정은 보통시
됨.

형태 및 이용상태

8필지 일단의 부정형토지로서 인접도로와 등고평탄하며, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약12미터의 왕복2차선도로, 남측으로 폭 6미터의 아스팔트 포장도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역,
기호(2)(4)(8): 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역,
기호(3): 일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역,
기호(4-1): 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역,
기호(5): 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점
경관관리구역,
기호(6): 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역,
기호(7): 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점
경관관리구역 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

귀 제시목록상 기호(4)토지는 2024년 4월 03일에 "286-3번지 대 75㎡"와 "286-6번지 대
4㎡"로 분할되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기호(4)(7)토지중 일부는 타인점유부분이 있는 것으로 조사되며,
이의 정확한 위치 및 면적확인은 측량을 요하는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물로서
외벽 : 스톤코트, 몰탈위페인트, 화강석 붙임 등 마감,
내벽 : 페인트, 인테리어 등 마감,
바닥 : 아스타일 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호, 알미늄새시창호 및 강화유리 전시창호 등.

이용상태

지하1층: "노래방, 공실",
1층: "소매점, 공실",
2층: "위락시설, 공실"
3층: "공실" 임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참조(기호㉠주택 - ㉦창고).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함
목록5.토지는 2024. 4. 3. '286-3번지 대 75㎡'와 '286-6번지 대 4㎡'로 분할되었음
목록5.와 목록8. 토지 중 일부는 타인점유부분이 있는 것으로 현황조사 보고됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2024타경42710 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (농OOOOOOOO)

1.2. 부동산 기본사항

소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 부리 285 (신주소: 대구광역시 달성군 현풍중앙로 98)

용도: 근린시설 (주건축물 외 근린생활시설, 위락시설 용도 포함)

토지면적: 891.00㎡ (약 269.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1135.93㎡ (약 343.64평)

건물 제시외면적: 160.20㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

건물구조: 철근콘크리트구조 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물

건축년도: 1984.04.29 (사용승인일: 1985.02.01)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 2,528,634,940원

1.4. 특이사항

중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 부리 소재 "현풍교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 도로변 근린생활시설 및 후면 단독주택 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업지역 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 본건은 남서측으로 폭 약 12미터의 왕복 2차선 도로, 남측으로 폭 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 지역별로 중로3류, 소로3류 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 31일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권 (을4, (1)순위)입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리 이하의 등기된 권리(근저당, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 목록7. 을구 순위 6번 전세권설정등기 (2009년 12월 18일 접수, 권리자: 주식회사지에스리테일, 권리금액: 20,000,000원)는 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

제시된 임차인 현황에 따르면, 다음과 같은 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 곽병건

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-01-06, 대항력: 없음

* 임차인: 김란이

보증금: 5,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2021-01-06, 대항력: 없음

* 임차인: 김문희

보증금: 5,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2001-11-22, 대항력: 없음

* 임차인: 문은경

보증금: 10,000,000원, 차임: 350,000원, 전입일자: 2006-01-20, 대항력: 있음

* 임차인: 박주영

보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2019-04-01, 대항력: 있음

* 임차인: 이미희

보증금: 20,000,000원, 차임: 935,000원, 전입일자: 2022-10-28, 대항력: 없음

* 임차인: 임명순

보증금: 10,000,000원, 차임: 950,000원, 전입일자: 2009-04-01, 대항력: 있음

* 임차인: 주식회사지에스리테일

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음

현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 문은경, 박주영, 임명순은 대항력이 있는 임차인으로 조사되었습니다. 이들의 보증금 인수 여부는 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 상기 '주식회사지에스리테일'은 등기부상 전세권자로서 해당 전세금 20,000,000원은 매수인에게 인수되므로, 이 점을 반드시 유의하여야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 현풍읍 지역은 전통적인 읍 지역 상권의 특성을 가지며, 근린생활시설 및 상업시설, 주거시설 등이 복합적으로 분포하고 있습니다. '현풍교' 인근 지역으로, 지역 내 유동인구 및 상업 활동이 이루어지는 곳으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 편의시설

본건 주변에는 도보 또는 차량으로 접근 가능한 근린생활시설 및 주거시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 구체적인 학교, 병원, 공원 등은 현장 방문 및 추가 조사를 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 문은경, 박주영, 임명순. 이들의 임차 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 전세권 인수: 주식회사지에스리테일의 전세권 20,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 실질적인 인수 금액에 포함하여 고려해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 토지 분할: 목록5. 토지는 2024년 4월 3일 '286-3번지 대 75㎡'와 '286-6번지 대 4㎡'로 분할되었다는 점은 공부와의 차이 또는 지적상 변동 사항이 있음을 시사하므로 확인이 필요합니다.

* 타인 점유 부분: 목록5.와 목록8. 토지 중 일부에 타인 점유 부분이 있는 것으로 현황 조사 보고되었습니다. 정확한 위치와 면적은 측량을 통해 확인이 필요하며, 이는 명도 또는 소유권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각 대상에 제시외 건물 160.20㎡가 포함되므로, 이에 대한 권리 및 철거 여부 등을 확인해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 중복사건: 본 건은 중복 사건으로, 관련 사건과의 연계 및 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍에 위치한 근린생활시설 및 위락시설 용도의 집합건물입니다. 양호한 도로 접근성과 지역 상권의 잠재력을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인 및 인수되는 전세권, 토지의 분할 및 타인 점유 부분 등 권리 및 물건 자체에 대한 추가적인 확인과 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 개발 가능성: 현풍읍 지역의 발전 가능성을 고려할 때, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 복합 용도: 근린생활시설 및 위락시설 용도로 활용 가능하여 다양한 사업 모델 적용이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각함에 따라 부동산 가치 상승 및 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,528,634,940원

매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 금액:

* 인수되는 전세권: 20,000,000원

이를 제외한 예상 입찰가 산정 기준 금액은 약 2,508,634,940원입니다.

상기 금액은 인수되는 권리만을 고려한 것이며, 실제 입찰가는 경매 시장 상황, 경쟁 정도, 명도 비용, 수리 및 개조 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 여부가 불분명하므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인 절차가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.