나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경37831 [1] 대구광역시 달서구 대곡동 1068 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2024.07.24

건물감정평가요항표

건물의 구조

이용상태

설비내역

부합물 및 종물

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 대곡동 소재 "대곡파출소" 북동측 인근에 위치하는 "(통칭)
주원빌딩 제4층 제402호, 제401호, 제1층 제102호, 제101호" 구분상가로서, 주위일대는
상가지대로서 각종 근린생활시설, 다가구주택, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로변에 위치하여 제반교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호 1-4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 4층 402호 외 3개호로서,
외벽 : 복층유리 및 알루미늄복합판넬, 드라이비트 등 마감,
내벽 : 내부 인테리어, 석고보드 위 벽지 및 페인팅, 타일붙임등 마감,
바닥 : 타일깔기 등 마감,
창호 : 페어글래스 창호 입니다.

이용상태

기호 (1,2) : 사무실(LG전자케어솔루션)

기호 (3,4) : 근린생활시설(교동도나스)

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정형 시스템 냉·난방설비, 승강기
설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 15미터,
북동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-08-22)(세부사항은 한국토지주택공사에
별도확인 요망), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제
한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공
주택지구(2016-08-22)(세부사항은 한국토지주택공사에 별도확인요망)<공공주택 특별법>
입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : 본건 기호 3,4)는 벽체 구분없이 일체로 이용중인 바, 경매 진행시
참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 대구서부지원 2024타경37831 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 대곡동 1068 (신주소: 대구광역시 달서구 갈밭로 52)

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 감정가: 734,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 주의사항: 일괄매각

1.2. 물건내역

* 토지면적: 122.10㎡ (약 37.0평)

* 토지지분: 122.1012㎡ (약 37.0평)

* 건물면적: 249.55㎡ (약 75.5평) - 본건은 총 5층 건물 중 4층 402호, 401호 및 1층 102호, 101호, 총 4개호에 대한 매각입니다.

* 건물지분: 249.54999999999998㎡ (약 75.5평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 건물층수: 지상 5층 건물 중 4개호

* 이용상태:

* 사무실 (LG전자케어솔루션) - 2개호

* 근린생활시설 (교동도나스) - 2개호

* 사용승인일: 2018-07-13

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 위치: 대구광역시 달서구 대곡동 소재 "대곡파출소" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건이 위치한 지역은 각종 근린생활시설, 다가구주택, 아파트단지 등으로 형성된 상가지대로서, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 토지형상: 인접지대와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구입니다.

* 혐오시설: 주변을 조사한 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통상황

* 접근성: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로변에 위치하여 제반 교통 사정은 양호합니다.

* 도로: 본건 남서측 약 30미터, 동측 약 20미터, 북서측 약 15미터, 북동측 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 소유권보존: 김경훈 (2018-07-24)

* 전세권설정: 하이케어솔루션주식회사 (2019-12-02, 30,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2022-12-19, 1,728,000,000원)

* 임의경매개시결정: 대신새마을금고 (2024-07-10, 1,465,951,080원) - 본 경매 개시

* 근저당권부채권근질권설정: 느티나무제삼차유한회사 (2024-10-30, 1,728,000,000원)

* 등기부채권 총액: 1,758,000,000원

3.2. 소멸주의 및 인수주의

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을3순위 전세권설정 (하이케어솔루션주식회사)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위 권리인 을5 근저당권, 갑2 임의경매, 을5-2 근질권 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권 등 인수될 권리는 현재 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 하이케어솔루션주식회사

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 사업자등록일: 2019-01-01

* 대항력: 있음

* 분석: 해당 임차인은 전세권설정 등기를 말소기준으로 가지고 있으나, 해당 전세권은 말소 처리되었습니다. 그럼에도 불구하고 대항력 요건을 갖추고 있어, 임차인의 보증금(30,000,000원) 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (단, 본 보고서 작성 기준 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있습니다. 실제 입찰 시 반드시 법원 현장 조사 및 임차인 면담을 통해 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 재확인해야 합니다.)

3.4. 기타 특이사항 (공동담보, 일괄매각 등)

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되었습니다. 이는 다른 채권자의 권리 관계 및 담보 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄하여 매각되므로, 토지 소유권과 건물 소유권이 분리될 수 없음을 유의해야 합니다.

* 건물 이용: 본건 기호 3,4) (교동도나스) 호실은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 구분 등기, 관리, 임대 등에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 임대관계: 물건 명세서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 실제 점유 및 임대료 수준 파악이 어렵다는 의미로, 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 대구광역시 달서구 대곡동 일대는 주거단지와 상업시설이 조화롭게 발달한 지역으로, 꾸준한 유동인구와 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 인근에 다수의 아파트 단지와 다가구 주택이 밀집해 있어, 근린생활시설로서의 기본적인 수요는 확보될 것으로 판단됩니다.

* 4층에 위치한 상가이므로, 접근성을 고려한 업종 선택이 중요합니다. LG전자케어솔루션 및 교동도나스 등의 업종은 해당 층수와 위치의 특성을 고려하여 운영되고 있는 것으로 보이며, 이는 상권의 특성을 반영합니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 대구광역시 달서구 대곡동에 위치하며, 대곡파출소 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 아파트 단지, 주택 등이 혼재하여 일상생활 영위에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통망 또한 양호하여 대구 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 하이케어솔루션주식회사 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 낙찰 후 보증금 인수 여부가 불확실할 경우 추가적인 자금 부담이나 명도 과정에서의 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 일체 이용 중인 호실: 기호 3,4) 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있는 점은 향후 관리가 복잡해질 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 현재 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대료 수준 파악에 어려움이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 진행되었으므로, 다른 공동담보물의 경매 진행 상황 및 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 달서구 대곡동의 상가지대에 위치한 근린상가로, 편리한 교통과 안정적인 배후 수요를 바탕으로 하는 상권에 자리하고 있습니다.

* 건물 자체의 구조 및 이용 상태는 양호한 편이며, 제1종 근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 일체 이용 중인 호실, 미상 임대 관계, 공동담보 등 권리관계 및 물건의 특성상 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 법률적 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

* 신중한 분석과 전략 수립을 통해 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 상권: 주거 단지 밀집 지역 내 상가로, 꾸준한 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 우수한 교통 환경: 간선도로에 인접하여 접근성이 뛰어나며, 차량 이용이 편리합니다.

* 활용도 높은 업종: 제1종 근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능하여 활용도가 높습니다.

* 지역 내 입지: 대곡동 지역의 상권 활성화 및 개발 계획에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 권리 관계, 물건의 현 상태, 시장 가치, 주변 시세, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

* 본 건의 감정가는 734,000,000원이며, 낙찰가는 현재 시장 상황과 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 권리 분석, 임차인 명도 계획, 예상 수익률 분석 등을 전문가와 함께 면밀히 검토하신 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.