나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33970 [2] 경기도 부천시 원미구 심곡동 158-3 마스터웍바이로뎀 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '원미초등학교' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 3층, 지상 20층 건 중 2층 201호 외 1개호로서,

외벽: 석재 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽: 실내 인테리어 마감 등,
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가), (나): 각 제1종근린생활시설임.
※ 자세한 이용상황은 후첨 '건물내부구조도 및 임대상황' 참조

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡동 158-3: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 경매 물건 보고서입니다.

2. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33970 (2)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 158-3, 마스터웍바이로뎀 2층 204호

토지면적: 21.31㎡ (약 6.45평)

건물면적: 145.56㎡ (약 44.02평)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 3층, 지상 20층 중 2층 204호

감정가: 817,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고양동부새마을금고 (추정)

건축연도: 2019년 3월 29일 사용승인

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, '원미초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 다양한 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

1.1. 1.주변환경

본건 주위는 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

1.1. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 본건 서측으로는 폭 약 30m 내외, 동측으로는 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 교통망이 양호합니다.

1.1. 3.토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 3월 6일 접수된 고양동부새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 통상적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸되지 않으나, 본건의 경우 모든 선순위 권리(갑2, 갑6~갑15)가 말소 예정으로 등기되어 있어 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.2. 1.임차인현황

* 임차인: P

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-05-28

* 대항력: 있음

주의사항:

상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 상이할 수 있으므로, 인수 여부 및 추가적인 권리 관계를 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 또한, 물건명세서상의 '기타참고사항'에 '임대관계는 미상임'이라고 기재되어 있어, 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 원미초등학교 인근의 일반상업지역에 위치하여 근린생활시설 및 업무시설 등의 기능을 수행하고 있습니다. 주변에 다양한 상업 시설과 주거 시설이 공존하여 배후 수요가 존재하며, 도보 및 차량 접근성이 양호하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 원미초등학교 등 교육시설이 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 좋습니다. 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: P 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이에 대한 상세 파악 및 잠재적 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 51억 9천만원에 달하며, 감정가 대비 매우 높은 수준으로, 채무 불이행으로 인한 경매 절차가 진행되었음을 시사합니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 가압류 및 압류가 설정되었다가 말소된 이력이 있어, 과거 채무 관련 분쟁 및 재정적 어려움이 있었던 것으로 추정됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동의 중심상업지역에 위치한 근린상가로서, 비교적 신축 건물(2019년 완공)에 속하여 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지 및 교통 여건은 무난한 편이며, 주변 상권도 활발한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 낮은 보증금/차임, 그리고 높은 총 채무액은 본건의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 철저한 권리 분석 및 임차인 점유 관계 확인이 수반되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 상업지역 내 학교 및 생활 편의시설 인접지로 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 신축 건물: 비교적 최신 건물로 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 임차인 관련 리스크 해소 및 공실 해소 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 817,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액을 제외하고 산정됩니다. 낙찰가는 현장 조사, 임차인 권리관계 재확인, 주변 시세 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 과도한 경쟁을 피하고, 재매각 가능성 등을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.