나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576645 [1] 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층522호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

-

이용상태

-

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경576645 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층522호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설, 교육연구시설, 도시형생활주택 등 복합 용도)

감정가: 80,000,000원

토지면적: 7.15㎡ (약 2.16평) / 토지지분: 7.15㎡ (약 2.16평)

건물면적: 25.44㎡ (약 7.70평) / 건물지분: 25.44㎡ (약 7.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공년도: 2002년 (사용승인일 2002.07.16 기준)

1.2. 주요 특이사항

특이사항: SGI 인수조건 변경, 공동담보

특수물건정보: SGI 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본 물건은 인천광역시 연수구 연수동에 위치하며, 주변은 상업시설과 주거시설이 혼합된 지역입니다. 연수동은 인천의 주요 도심 중 하나로, 다양한 편의시설과 교통망을 갖춘 지역으로 평가됩니다.

2.2. 주변 환경

* 본 물건이 소재한 연수프라자(어반투모로우)는 2002년에 준공된 건물로, 건축물대장상 제2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설, 교육연구시설, 도시형생활주택 등 다양한 용도로 활용되고 있습니다.

* 본건은 5층에 위치하며, 전용면적 25.44㎡ (약 7.70평)으로 소형 주거 또는 업무 공간으로 활용될 수 있습니다.

* 일반적인 주거 밀집 지역에 포함되며, 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

2.3. 교통 환경

인천 연수구 연수동 일대는 대중교통 이용이 비교적 편리한 지역입니다. 인근 버스정류장 및 지하철역(정보 확인 필요)을 통해 시내 및 수도권 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 8월 3일 접수된 박지현의 근저당권 (채권최고액 195,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 다음 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 을10: 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 75,000,000원) - 말소예정 (서울보증보험 주식회사 말소동의 확약서 제출)

* 을7: 근저당권 (박지현, 195,000,000원) - 말소예정 (말소기준권리)

* 갑10: 압류 (안산세무서장) - 말소예정

* 갑11: 압류 (연수구) - 말소예정

* 갑12: 강제경매 (서울보증보험, 86,295,297원) - 말소예정

* 갑13: 가압류 (주식회사다음종합관리, 3,335,010원) - 말소예정

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '을구 순위 10번 주택임차권 등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실제 인수되는 보증금은 없는 것으로 추정됩니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경' 이라는 특이사항이 있어 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2016-10-06

* 확정일자: 2016-09-30

* 배당신고일자: 2022-12-16

* 대항력: 없음

* 비고: 말소동의 확약서 제출.

3.5. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계는 0원으로 예상됩니다. (단, 최종 배당표 확인 필수)

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

본건이 속한 연수프라자(어반투모로우)는 2002년 준공되었습니다.

4.2. 최근 매매 사례 (인천 연수구 연수동 597-4, 연수프라자)

* 2025년 10월 14일: 19.19㎡ (약 5.8평) 규모의 유사 물건이 32,000,000원에 거래되었습니다.

4.3. 주변 유사 건물 매매 사례 (인천 연수구 연수동 593-10, 593-11, 이레하이니스, 2017년식)

* 2025년 7월 10일: 58.34㎡ (약 17.6평) 규모의 물건이 220,000,000원에 거래되었습니다.

* 2024년 7월 4일: 48.76㎡ (약 14.7평) 규모의 물건이 158,000,000원에 거래되었습니다.

4.4. 시세 분석

* 본건(연수프라자, 25.44㎡)은 2002년 준공 건물로, 2017년 준공된 주변 신축 건물(이레하이니스)에 비해 연식이 오래되었습니다.

* 같은 건물 내 19.19㎡의 최근 거래가(32,000,000원)를 기준으로 환산하면, 본건 25.44㎡의 가치는 약 42,500,000원 수준으로 추정됩니다.

* 주변 신축 건물 시세(약 1,070,000원 ~ 1,250,000원/평)와 비교 시, 본건의 거래가(약 550,000원/평)는 연식 차이를 반영하여 상대적으로 낮게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천 연수구 연수동은 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역으로, 쇼핑, 문화, 의료 시설 등 다양한 인프라를 이용할 수 있습니다. (구체적 시설 정보는 현장 방문 확인 필요)

5.2. 교육 시설

반경 내 초, 중, 고등학교 및 교육 관련 시설이 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. (구체적 학군 정보는 현장 방문 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. SGI 인수조건 변경

'SGI 인수조건 변경' 및 '공동담보' 관련 특이사항은 본 건의 낙찰 후 인수 또는 이행해야 할 조건이 있을 수 있음을 시사합니다. 해당 내용에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

6.2. 건물 노후도

2002년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 복합 용도 건물

다양한 용도의 시설이 혼재된 건물로, 건물 관리 및 임대 관련 복잡성이 존재할 수 있습니다.

6.4. 채권 관련 사항

채권자(서OOOOOOOOOO) 및 경매 개시 채권자(서울보증보험)와 관련된 추가적인 채무 관계나 이행 조건이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 연수프라자 내 도시형생활주택으로, 감정가 8천만원에 진행 중입니다. 등기부상 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 'SGI 인수조건 변경' 이라는 중대한 특이사항이 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다. 건물 연식은 오래되었으나, 주변 시세와의 비교 및 같은 건물 내 거래 사례를 통해 가치 판단이 가능합니다. 'SGI 인수조건 변경' 관련 불확실성이 해소된다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적: 25.44㎡ (약 7.7평)의 소형 평수로 1~2인 가구 또는 소규모 업무 공간 수요에 적합합니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 현재 시세보다 낮은 감정가로 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, SGI 조건 확인 후)

* 핵심 지역 입지: 연수동의 잘 갖춰진 인프라를 활용할 수 있는 위치입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 점들을 고려하여 산정되었습니다.

* 같은 건물 내 최근 거래 사례(19.19㎡, 32,000,000원)를 바탕으로 환산한 잠재 가치: 약 42,500,000원

* 감정가: 80,000,000원

* 'SGI 인수조건 변경'이라는 중대하고 불확실한 리스크 요인

상기 내용을 종합할 때, 'SGI 인수조건 변경' 관련 내용을 명확히 파악하기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 물건의 거래 가치와 감정가를 고려하고, 불확실한 리스크를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 58,000,000원 ~ 68,000,000원

(주의: 'SGI 인수조건 변경' 사항에 대한 상세 내용 파악 후 최종 입찰가는 조정되어야 합니다. 위 가격은 일반적인 시장 상황 및 감정가를 고려한 추정치이며, 투자 결과에 대한 책임은 입찰자에게 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.