나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62488 [2] 경기도 고양시 일산동구 식사동 1006-2 우진주택 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ""동국대학교 바이오메디캠퍼스"" 서측 인근에 위치하는 집합건물(우진주택 4층 401호 외)로서, 인근으로 다세대주택, 차량정비소, 각종 근린생활시설, 학교, 병원 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

일련번호[가,나] : 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 중
4층 401호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 2017.04.10.)
외벽 : 치장타일붙임 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

일련번호[가,나] : 공히 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 급탕설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호[1] : 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호[1] : 계획관리지역,성장관리계획구역(복합zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62488 (2)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1006-2 우진주택 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 321,000,000원

토지면적: 48.28㎡ (약 14.6평)

건물면적: 53.25㎡ (약 16.1평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물 정보

건축물 명칭: 우진주택

사용승인일: 2017.04.10.

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

건물 층수: 지하 1층 / 지상 4층 중 4층 402호

건축물대장상 용도: 공동주택

건축물대장상 연면적: 658.24㎡ (약 199.1평)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 321,000,000원

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 차량정비소, 각종 근린생활시설, 학교, 병원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 다만, 수도권 내 다른 지역에 비해 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 개발 및 시설

본 건이 위치한 식사동 일대는 과거부터 대규모 택지 개발이 이루어진 지역으로, '일산 위시티 자이'와 같은 대단지 아파트들이 조성되어 있습니다. 또한, 동국대학교 바이오메디캠퍼스가 인근에 위치하여 교육 및 연구 시설 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019.12.31. 신한은행 근저당 (금액: 360,000,000원)

등기부상 총 채권액: 360,000,000원

기타 권리사항:

* 소유권보존 (갑1): 장정희

* 소유권이전 (갑2): 주식회사일등가 (매매금액: 219,000,000원)

* 근저당공동담보 (을3): 신한은행 (말소기준권리)

* 임의경매 (갑5): 더블유에스2409유동화전문 (권리금액: 276,321,385원)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 이에 대한 구체적인 개요는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설, 학교, 병원 등이 근접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 동국대학교 바이오메디캠퍼스가 인근에 위치하여 잠재적인 배후 수요가 존재합니다. 다만, 해당 지역은 주거 기능 위주로 상권이 형성되어 있어, 투자 수익률 측면에서의 공격적인 상권 활성화는 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 다수의 학교, 병원, 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 건물 설비

기본적인 위생, 급배수, 급탕 설비가 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방 시스템이 설치되어 있습니다.

5.3. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이한 편이며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (지상권)

본 건의 가장 큰 리스크 요인은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 존재한다는 점입니다. 해당 지상권의 설정 목적, 범위, 존속 기간 등에 대한 구체적인 정보가 없어, 향후 재산권 행사 및 활용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 이는 물건의 가치를 크게 하락시키는 요인이 될 수 있으며, 입찰 전 반드시 상세한 조사가 필요합니다.

6.2. 환경 기피시설 및 지역 갈등

식사동 일대는 건설폐기물 처리장, 레미콘 공장 등 환경 기피시설과 관련된 민원이 지속적으로 제기되어 왔으며, 주민들의 이전을 요구하는 움직임이 있습니다. 또한, 최근에는 데이터센터 건립을 둘러싼 지역 주민들의 반대와 논란이 있었습니다. 이러한 주변 환경 문제는 주거 쾌적성 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 적용되어 있어 향후 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동국대학교 바이오메디캠퍼스 인근에 위치하며, 비교적 신축(2017년 준공)인 다세대주택입니다. 임차인 인수 부담이 없고, 기본적인 생활 인프라 접근성도 양호한 편입니다. 그러나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 법적 리스크가 존재하며, 이에 대한 상세한 파악 없이는 투자가 매우 신중해야 합니다. 더불어, 식사동 일대의 환경 기피시설 및 데이터센터 건립 관련 이슈는 잠재적인 지역 사회 갈등 및 주거 환경에 대한 우려를 야기할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 높은 위험을 수반하는 투자 대상으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* '동국대학교 바이오메디캠퍼스' 인근의 잠재적 수요.

* 2017년 준공으로 비교적 최신 건물 상태.

* 임차인 인수 보증금 부담이 없어 명도 용이성.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세를 분석한 결과, 유사한 연식의 다세대주택(약 68㎡)이 2.2억 ~ 3.0억 원 수준에서 거래되었습니다. 이를 본 건의 전용면적(53.25㎡)에 적용할 경우, 시장가치는 약 1.7억 ~ 2.0억 원 수준으로 추정됩니다.

하지만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 치명적인 법적 리스크와 식사동 일대의 환경 기피시설 존재 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가(3.21억 원) 및 추정 시세 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

상기 리스크들을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 약 130,000,000원 (1억 3천만 원) 수준으로 제안합니다. 이는 법적 리스크 및 지역 환경 요인을 최대한 반영한 금액이며, 실제 입찰 시에는 면밀한 현장 조사와 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.