나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50377 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 107동 11층 1107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 "NC백화점 순천점" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 주택 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건 소재 단지내 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 내 11층 1107호(복도식, 남향)로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 조성된 5필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 남측 및 동측으로 개설된 진출입로를 통하여 외곽공도와 연결되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로1류(폭 10m~12m) (저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임. 기호(2), (4), (5) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임. 기호(3) : 제1종전용주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본 물건은 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 107동 11층 1107호에 소재하고 있으며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 내 11층에 위치한 아파트입니다.

1.2. 토지 현황

토지면적은 13.82㎡ (약 4.18평)이며, 토지 제시외면적은 없습니다.

1.3. 면적 및 건물 정보

건물면적은 37.39㎡ (약 11.31평)이며, 건물 제시외면적은 없습니다. 본 건물은 복도식, 남향 구조입니다.

1.4. 용도 및 감정가

본 물건의 용도는 아파트이며, 감정가는 66,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라남도 순천시 조례동에 위치하며, "NC백화점 순천점" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내로 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 간선도로와 인접해 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

본 경매는 채권자 박OO의 신청으로 이루어진 부동산강제경매입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 박소영 씨가 있으며, 보증금 73,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 5월 31일, 확정일자는 2022년 4월 26일이며, 배당신고일자는 2026년 1월 30일입니다. 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기(2026.1.30.등기)가 있습니다. 임대차보증금은 73,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

- 집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을4) 및 전세권설정(을3)이 인수 대상이며, 강제경매(갑10)는 말소됩니다.

- 등기부채권 총액은 146,000,000원입니다.

3.4. 등기부 요약

- 갑7: 소유권이전 6번 신탁등기말소 (2020-03-23)

- 갑8: 소유권이전 (2020-03-23)

- 갑9: 소유권이전 (매매) (2022-05-11)

- 을3: 전세권설정, 권리자: 박소영, 권리금액: 73,000,000원, 말소: 인수 (2025-12-09)

- 을4: 주택임차권, 권리자: 박소영, 권리금액: 73,000,000원, 말소: 인수 (2026-01-30)

- 갑10: 강제경매, 권리자: 박소영, 권리금액: 73,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리) (2026-03-23)

4. 상권분석

NC백화점 순천점 및 킴스클럽이 인접해 있어 쇼핑과 문화생활이 편리합니다. 주변에 근린생활시설 및 주택이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. (참고: 11, 16, 18, 21)

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로와 연결되어 있어 대중교통 및 자가용 이용이 편리한 편입니다. (참고: 2)

* 편의시설: NC백화점 순천점, 홈플러스 순천점 등이 인접해 있어 쇼핑 시설 이용이 용이합니다. 또한, 조례호수공원 등 녹지 공간도 가까운 편입니다. (참고: 11, 13, 14, 16)

* 교육시설: 순천봉화초등학교, 순천동산중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (참고: 3)

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 박소영 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 73,000,000원으로 이는 감정가(66,000,000원)를 초과합니다. 따라서 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 하므로 상당한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 전세사기 피해 임차인 우선매수권: 전세사기 피해자 임차인에게 우선매수권이 부여되며, 특별매각조건에 따라 임차인의 우선매수신고가 실효될 경우 다음 매각기일에는 우선매수 청구권을 행사할 수 없습니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계에 대한 정보가 불명확하여 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 조례동의 아파트로, NC백화점 등 편의시설과의 인접성이 뛰어나고 교통 여건이 비교적 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금이 감정가를 초과한다는 점입니다. 이는 매수인이 보증금 잔액을 인수할 가능성이 높아 상당한 추가 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 전세사기 피해 임차인의 우선매수권 행사 가능성이 있어 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: NC백화점 등 상업시설 및 편의시설과 가까워 생활 편의성이 높습니다.

* 잠재적 가치: 권리 관계 분석 및 추가 부담금 예측을 통해 신중한 접근 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 내 선호도: 조례동은 주거 선호도가 높은 지역 중 하나로, 안정적인 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 66,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 73,000,000원을 잔액 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 입찰가를 산정할 때에는 임차인 보증금 인수분을 반드시 고려해야 하며, 이는 실질적인 매수인이 부담해야 할 금액이 감정가를 초과할 수 있음을 의미합니다. 시장 조사 및 권리 분석을 철저히 하여 인수 금액을 정확히 파악한 후, 예상되는 추가 부담금과 향후 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 입찰가를 명확히 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.