나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50133 [1] 전라남도 여수시 소라면 덕양리 833 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2026.04.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 덕양리 소재 "성재마을" 내에 위치하며, 부근은 단독주택과 농경지 등으로 형성된 도시 근교 농촌지역이며, 북동측 근거리에 "면소재지"가 자리하고 있어 주거환경 및 제반 입지조건은 보통시됨.

교통상황

인근으로 지방도로가 통과하고 있고, 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 단독주택 부지임.

인접 도로상태

북서측으로 약 3미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역이며, 소로2류에 저촉됨.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 시멘트블록조 스레이트지붕 단층으로 외벽: 몰탈 및 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지 등 마감 창호: 새시창임. 기호2-1) 시멘트블록조 스레이트지붕 단층으로 내.외벽: 블럭노출쌓기 등임.

이용상태

기호2) 주택, 기호2-1) 창고 기호 ㄱ,ㅁ) 창고, 기호 ㄴ) 주택일부, 기호 ㄷ) 다용도실 등, 기호 ㄹ) 창고 등

설비내역

급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적및건물개황도"와 같이 소재함.

공부와의 차이

본건 부속건물(기호2-1)은 공부상 면적은 7.82㎡이나 개략적인 실측면적은 10.8㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

장기간 공가 상태인 것으로 구두 조사됨.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2026타경50133 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOOO

물건종별: 단독주택

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 전라남도 여수시 소라면 덕양리 833

토지면적: 227.40㎡ (약 68.79평)

건물면적: 61.53㎡ (약 18.61평)

건물 제시외면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

1.3. 가격정보

감정가: 85,081,560원

1.4. 매각대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 덕양리 소재 "성재마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지 등이 혼재된 도시 근교 농촌 지역입니다. 면소재지가 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편으로, 주거 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

인근으로 지방도로가 통과하고 있으며, 버스승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 무난합니다. 일반적인 교통 상황은 양호한 편으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 인접 도로가 소로2류에 저촉되어 건축이나 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리: 2026년 03월 23일 접수된 유니애대부의 강제경매 개시결정 등기입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 권리분석 결과, 인수해야 할 등기부상 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, 지상권은 명시적으로 소멸되지 않는다고 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현황: 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 건물에 대한 구두 조사 결과, 장기간 공가 상태인 것으로 확인되었습니다.

3.3. 기타 권리사항

* 건물 제시외면적(기호2-1): 공부상 면적은 7.82㎡이나, 실측 면적은 10.8㎡로 차이가 있습니다. 본건은 일괄매각 대상이므로 함께 매각됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건 소재지 인근(소라면 덕양리)의 '경성빌라' (1993년 건축, 다세대주택)의 2025년 6월 1일 매매 사례가 70,000,000원(7천만원)으로 확인되었습니다. 해당 사례는 전용면적 81.27㎡ (약 24.6평)의 다세대 주택입니다.

본건은 단독주택이며, 제공된 JSON 정보는 다세대 주택에 대한 것이므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 단독주택의 경우, 건축 연도, 부지 활용도, 건물 상태 등에 따라 개별적인 가치 편차가 클 수 있습니다.

본건의 감정가는 85,081,560원이며, 이는 제시된 다세대 주택 매매 사례와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

4.2. 혐오시설 정보

주변 지역 조사 결과, 본건 부동산에 직접적으로 인접한 혐오시설(대형 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 여수 지역 전반적으로 산업 단지가 존재하며, 일부 지역에서는 생활 폐기물 무단 투기나 하천 수질 오염 등의 환경적 이슈가 보고된 바 있습니다. 본건은 농촌 지역 특성을 가지므로, 직접적인 영향은 적을 것으로 예상되나, 광범위한 지역 환경을 고려할 필요는 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

* 기호2 (주택): 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건물로, 외벽은 몰탈 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창입니다.

* 기호2-1 (창고): 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건물입니다.

* 기타 부속 건물: 창고 (기호 ㄱ,ㅁ), 주택 일부 (기호 ㄴ), 다용도실 등 (기호 ㄷ), 창고 등 (기호 ㄹ)이 소재하는 것으로 파악됩니다.

* 설비: 급배수 설비가 되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

면소재지가 인근에 있어 주민센터, 보건진료소, 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공가 상태: 장기간 공가 상태로 인해 건물 노후화 및 유지보수 미흡으로 인한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 면적 차이: 제시외 건물(기호2-1)의 실측 면적이 공부상 면적과 차이가 있어, 향후 행정 절차나 재산권 행사에 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 소로2류에 저촉되어 건축이나 증축 등 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 소라면 덕양리 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지(227.40㎡)와 함께 주택 및 창고 등이 일괄 매각되는 물건입니다. 감정가는 85,081,560원이며, 권리상 인수되는 부담은 없는 안전한 물건으로 분석됩니다. 장기간 공가 상태이며, 제시외 건물 면적 차이, 인접 도로 저촉 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 시세는 다세대 주택의 사례를 통해 간접적으로 파악할 수 있으며, 이는 본건의 가치 산정에 참고할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 68.79평의 토지는 향후 리모델링 또는 신축 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 조용한 주거 환경: 도시 근교의 농촌 지역으로, 전원생활 또는 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이므로, 권리 인수 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 장기간 공가 상태로 인한 건물 노후화 및 수리 필요성이 예상되며, 제시외 건물의 면적 차이, 도로 저촉 등 고려해야 할 사항이 있습니다. 제공된 JSON의 다세대 주택 매매 사례(7천만원)를 참고하되, 단독주택의 특성 및 본건의 감정가, 현장 조사 시 파악될 건물 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 시점에서의 정확한 시세 파악은 추가적인 유사 단독주택 사례 분석이 필요합니다. 하지만 현 감정가와 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.