나이스옥션 법원경매 순천 2026타경90 [1] 전라남도 여수시 웅천동 1683 웅천지웰아파트 121동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치감정 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 웅천동 소재 웅천초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주위는 대규모 아파트 지대로서 주거환경 양호합니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 아파트 내 12층 1204호 단위 세대로서, 1동의 건물 외벽은 콘크리트 벽체 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC 샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용 중이고, 내부구조는 별첨 건축물대장 현황도 참고 바랍니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 급탕설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형 평지이고, 아파트 단지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 대로, 중로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설립예정지(고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(녹지지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특별대책지역(여수국가산업단지)<환경정책기본법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경90 (1)

소재지: 전라남도 여수시 웅천동 1683 웅천지웰아파트 121동 12층 1204호

용도: 아파트

감정가: 349,000,000원

건물면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

토지면적: 52.15㎡ (약 15.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 전라남도 여수시 웅천동 소재 웅천초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지로 형성되어 주거 환경이 양호합니다.

교통상황: 간선도로 접근성이 우수하고 대중교통 이용이 용이하여 도로 교통 사정이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로(폭 30~35m) 및 중로(폭 15~20m)에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역(상대/절대), 국가산업단지, 특별대책지역(여수국가산업단지) 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 임대내역은 미상으로 기재되어 있습니다.

말소기준권리: 2018년 7월 30일 삼성생명보험주식회사의 근저당권 (을4)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 본 경매물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로 확인됩니다.

등기부채권 총액: 379,632,688원 (삼성생명 220,000,000원 + 정일만 150,000,000원 + 현대카드 9,632,688원)

경매 신청 채권자: 정일만 (채권액 150,000,000원, 근저당권 을8)이 임의경매를 신청하였습니다.

기타 특이사항: 2026년 3월 24일 정일만의 임의경매 개시결정(2026타경90)이 등기되었으며, 이는 말소기준권리보다 후순위로 본 경매로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

주변 개발 현황: 해당 물건이 속한 웅천동 지역은 여수시 내에서도 신흥 주거 단지로 빠르게 발전하고 있는 지역입니다. 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 지속적인 인구 유입과 더불어 지역 상권 활성화가 기대됩니다.

인근 시설: 웅천초등학교가 단지 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 기타 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량 이용 시 편리하게 접근 가능합니다.

5. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 웅천지웰

* 준공년월: 2010년 6월 29일

* 총 세대수: 1084세대

* 본건 동/층: 121동 12층 (총 15층 중)

* 건물 전용면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

* 토지 지분 면적: 52.15㎡ (약 15.77평)

* 주차: 총 189대 (지상 3대, 지하 38대) - 세대당 약 0.17대로 주차 공간이 부족한 편입니다.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

교육 환경: 웅천초등학교가 단지 인근에 위치하며, 주변 지역이 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 자녀들의 교육 환경은 양호한 편입니다.

편의 시설: 아파트 단지 내 및 인근에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상의 제한: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 국가산업단지, 특별대책지역(여수국가산업단지) 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 여수국가산업단지 인접은 환경 문제나 추가적인 규제 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주차 공간 부족: 총 주차 대수가 세대 수에 비해 부족하여 입주 후 주차로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

건축 연도: 2010년 준공으로 건축 후 15년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 웅천동의 대규모 아파트 단지 내에 위치한 부동산 경매 물건으로, 우수한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담이 적다는 점이 장점입니다. 토지이용계획 상의 일부 제한 사항과 주차 공간 부족은 고려해야 할 사항이나, 여수시 웅천지구의 발전 가능성을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 주거 환경 및 교육 환경: 웅천초등학교 인접, 대규모 아파트 단지 내 위치.

* 명확한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권 취득 가능.

* 지역 발전 잠재력: 신흥 주거지로 각광받는 웅천지구의 미래 가치 상승 기대.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격: 경매 절차를 통해 시장 가격보다 유리한 조건으로 취득 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 349,000,000원

최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 19일: 350,000,000원 (84.935㎡, 7층)

* 2026년 5월 12일: 384,000,000원 (84.935㎡, 8층)

* 2026년 6월 23일: 290,000,000원 (84.96㎡, 1층)

본 건은 12층으로, 최근 7층 및 8층 매물이 350,000,000원 ~ 384,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 12층의 가치는 이보다 높을 것으로 예상됩니다. 1층 매물이 290,000,000원에 거래된 것은 특수한 경우로 보입니다. 감정가는 349,000,000원으로, 최근 시세의 중간 가격대에 해당합니다.

* 예상 입찰가 고려사항:

* 인수할 보증금: 0원

* 최근 시세 범위 (1층 제외): 약 350,000,000원 ~ 384,000,000원

* 본 건의 12층이라는 장점을 고려할 때, 8층 거래가보다 높게 평가될 수 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 390,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.