나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30803 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 광주비엔날레전시관 북동측 인근에 위치하는 '용봉동 도나우270아파트 101동 6층 603호'로서, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 6층 603호(사용승인일: 2016.5.27)로 외벽: 몰탈위페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주자장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트부지임.

인접 도로상태등

남측과 동측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m)(접함), 중로2류(폭 15~20m)(접함), 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30803 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475, 용봉동 도나우270 101동 6층603호

용도: 아파트

감정가: 257,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 34.33㎡ (약 10.39평)

토지지분: 34.3313㎡ (약 10.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.94㎡ (약 17.23평) - 전용면적 기준

건물지분: 56.9432㎡ (약 17.23평) - 전용면적 기준

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 등기부 현황 요약

등기부채권 총액: 224,880,000원

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2016-06-03, 64,080,000원)

소유권보존: 주식회사심산건설 (2016-06-03)

근저당: 우리은행 (2016-06-03, 64,080,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 박광수 (2022-08-03 전입, 2024-08-30 확정, 160,800,000원) - 말소

강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-19, 159,570,000원) - 말소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치하며, 광주비엔날레전시관 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건축물 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조의 15층 아파트 건물 중 6층에 위치한 603호입니다. 2016년 5월 27일에 사용 승인되었으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 남측과 동측으로는 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8~10m) 및 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접하고 있으며, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부상 말소기준권리는 2016년 6월 3일 접수된 우리은행의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(박광수) 및 강제경매(주택도시보증공사) 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 본 경매물건에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박 (주택도시보증공사(박광수)로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권자는 박광수임)

* 보증금: 160,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-03

* 확정일자: 2024-08-30

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 권리분석 요약

전반적으로 권리관계가 명확하며, 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 용봉동 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼합된 전형적인 주거 지역입니다. 광주비엔날레 전시관이 인근에 위치하여 문화 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 편의시설 및 교통

단지 인근에 근린생활시설이 존재하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 도심 접근성이 좋은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건이 속한 용봉동 지역은 태봉초등학교 학군에 배정되는 것으로 확인됩니다. 또한, 주변에 고려고등학교, 금호고등학교, 금호중앙여고 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

5.2. 교통 및 문화시설

차량 통행이 용이하고 시내버스 승강장이 인근에 있어 편리한 교통망을 이용할 수 있습니다. 또한, 광주비엔날레전시관 등 문화예술 시설이 가까이 있어 풍부한 문화생활을 누릴 수 있습니다.

5.3. 주요 편의시설

반경 내에 다양한 근린생활시설이 존재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장조사 제한

본건은 폐문부재로 인해 외부 관찰만으로 조사되었습니다. 내부 상태, 설비 상태, 누수 여부, 관리 상태 등에 대한 직접적인 확인이 불가하여, 이는 중요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 명도

임차인은 대항력이 없으므로 법적으로 낙찰자에게 대항할 수 없으나, 명도 과정에서 강제집행 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획

제2종일반주거지역 및 전통상업보존구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 광주비엔날레 전시관 인근에 위치하며, 교통이 편리하고 교육 환경 또한 우수한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다. 다만, 현장 방문이 이루어지지 않아 내부 상태를 직접 확인할 수 없는 점과 명도에 따른 제반 비용 및 시간 소요 가능성은 주요 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 주변 환경

광주비엔날레 전시관 인근 지역은 문화적 가치가 높으며, 주거 환경이 안정적입니다. 또한, 도심과의 접근성이 뛰어나 주거 선호도가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

8.2. 깨끗한 권리 관계

경매 절차 상 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 안전한 투자가 가능합니다.

8.3. 적정 수준의 감정가

감정가가 시세 대비 합리적인 수준이라면, 내부 상태 확인 후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 257,000,000원을 기준으로 하되, 현장 내부 미확인으로 인한 위험 부담, 명도 관련 비용 및 시간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 유사 아파트의 최근 실거래가 및 주변 시세 정보를 추가로 파악하고, 낙찰 희망가의 80~90% 수준에서 내부 미확인 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.