나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30800 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 '광주비엔날레' 북동측 인근에 위치한 용봉동 도나우270 제101동 제4층 제401호로서, 주위는 아파트단지 및 주택, 점포 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 진입이 가능하며, 제반교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제101동 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2016.05.27) 외벽 : 미장돌, 몰탈위페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 동측 및 남측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-07-16)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30800 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 4층401호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자 기준)

1.2. 면적및가치

감정가: 255,000,000원

토지면적: 34.33㎡ (약 10.38평)

건물면적: 56.94㎡ (약 17.22평) (전용면적 기준, 분양면적은 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 '광주비엔날레' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지 및 주택, 점포 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통및접근성

차량 진입이 가능하며, 단지까지의 제반 교통 여건은 보통입니다. 본건 필지 동측 및 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

3. 건물및토지현황

3.1. 건물상세

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 101동 4층 401호

사용승인일: 2016년 05월 27일

외벽: 미장돌, 몰탈위페인트 마감

내벽: 벽지 및 타일 마감

창호: 샷시창호 마감

이용상태: 아파트

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수, 난방, 화재탐지 및 경보, 승강기, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

3.2. 토지상세

형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

4. 토지이용계획및제한상태

지역 지구: 제2종일반주거지역

도로: 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함)

기타 제한사항: 전통상업보존구역(유통산업발전법)

5. 권리분석

5.1. 말소기준권리및소멸권리

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2016-06-03, 64,080,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 우리은행 근저당, 이영수 주택임차권, 주택도시보증공사 강제경매개시결정 등 등기부상 을구 및 별도 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 관련 기재 공란)

5.2. 인수되는권리및보증금

인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.)

5.3. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이영수)

보증금: 160,800,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-28

확정일자: 2016-06-08

대항력: 없음

비고: (주택임차권 등기 말소됨)

*주의사항: 임차인 이영수는 대항력이 없으며, 관련 등기 또한 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

5.4. 등기부요약

소유권보존: 주식회사심산건설 (2016-06-03)

근저당: 우리은행 (2016-06-03, 64,080,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 이영수 (2024-09-13, 160,800,000원) - 말소

강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-19, 158,290,000원) - 말소

등기부채권 총액 (소멸 대상): 224,880,000원

6. 상권분석

본건은 광주비엔날레 인근의 주거 및 상가 혼용지대에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 제2종일반주거지역 및 전통상업보존구역에 포함되어 있어 주변 상권의 안정적인 유지 또는 발전을 기대할 수 있습니다.

7. 생활정보

7.1. 주변시설

용봉도나우270 아파트 인근에는 광주비엔날레, 시민문화회관, 용봉근린공원 등이 있으며, 도보 거리에 다수의 편의점, 마트, 식당 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다. 또한, 북구청, 광주 북구 보건소 등 공공기관 이용이 편리하며, 광주 유니버시아드 힐스 등 골프 연습장도 가까이 있습니다. 본건 인근에는 다수의 초등학교, 중학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

7.2. 혐오시설유무

해당 주소지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 주거 및 문화 시설이 주를 이루는 지역으로 파악됩니다.

8. 잠재적리스크

* 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수 (법적 절차 외의 협의 등)

* 지역 내 부동산 시장의 변동성

* 건축물대장상 위반건축물 여부 확인 필요 (제공 정보상 이상 없음)

9. 투자포인트

* 광주비엔날레 인근이라는 지리적 이점

* 2016년 준공으로 비교적 신축 건물 상태 양호 예상

* 모든 권리사항이 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 채무 및 보증금이 없어 명도 및 권리확보가 용이

* 토지/건물 일괄 매각으로 재산권 행사에 유리

10. 종합의견

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 아파트로서, 광주비엔날레 인근에 자리 잡고 있습니다. 2016년 준공된 건물로 비교적 최신축에 해당하며, 주택 및 상가 혼용지대의 특성상 생활 편의성이 기대됩니다. 권리분석 결과, 모든 근저당, 임차권, 강제경매 등기 등이 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리나 보증금이 전혀 없어 권리관계가 매우 명확합니다. 이에 따라 명도 절차 또한 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계가 미상이었던 점, 그리고 주변 시세 및 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

11. 예상입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 255,000,000원

등기부채권 총액 (소멸 대상): 224,880,000원

본 건은 인수되는 권리가 없어 감정가 대비 안정적인 입찰이 가능합니다. 유사 물건의 최근 거래 사례, 지역 내 시세 변동 추이, 본 건의 입지적 장점 등을 면밀히 분석한 후, 감정가 수준을 중심으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 통상적으로 감정가의 100% ~ 110% 범위에서 경합이 발생할 수 있으므로, (예: 255,000,000원 ~ 280,500,000원) 범위 내에서 신중하게 접근하시는 것을 권유합니다.

*세부적인 입찰가 산정은 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사를 선행하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.