나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30785 [1] 전라남도 담양군 봉산면 양지리 562 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2026.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 봉산면 양지리 소재 "양지마을" 내에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지 등으로 형성된 도시 근교 농촌지역임.

교통상황

간선도로변에 근접 위치하고, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 단독주택부지임.

인접 도로상태

북서측 및 남측으로 노폭 약3미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 "건물감정평가요항표" 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 시멘트벽돌조 슬래브 위 강판지붕으로 보강하였으며, 외벽 : 적벽돌 및 인조석치장 등, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 창호 : 새시이중창임. 기호2-1) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로 내.외벽: 몰탈위페인팅, 천정: 텍스마감임.

이용상태

기호2) 주택 기호2-1) 창고 기호 ㄱ) 다용도실

설비내역

기호2)에 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적및건물개황도"와 같이 소재하여 개략적으로 실측하여 평가함.

공부와의 차이

제시목록상 부속건물 4개동 중 3개동( 기호 2-2, 2-3, 2-4, 헛간)은 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

탐문에 의하면 소유자가 거주하는 것으로 구두 조사되며, 부속건물(기호2-1) 중 일부(용도:화장실)는 인접지(동소 552번지)에서만 사용 가능한 구조로 벽체가 구획되어 있는바 참고 바람. (별첨:건물개황도 참조)

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함)
본건 건물 중 부속건물 단층 헛간 14.30㎡, 단층 헛간 4.25㎡ 및 단층 헛간 10.00㎡는 각 현황 소재불명임
본건 건물 중 부속건물 단층 창고 중 일부(용도 : 화장실)는 인접지(양지리 552)에서만 사용 가능한 구조로 조사됨
본건 토지는 일부 도로로 이용중이고, 인접지(양지리 552) 지상 건물이 본건 토지 중 일부와 인접지 양지상에 점유하고 있는 것으로 조사되었고, 정확한 점유 여부 및 지적, 면적은 측량을 요하는 것으로 조사됨
공유자 우선매수권은 적용이 배제됨(91마239)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30785 (1)

소재지: 전라남도 담양군 봉산면 양지리 562

용도: 단독주택

감정가: 262,197,500원

토지면적: 612.00㎡ (약 185.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 170.37㎡ (약 51.50평)

건물 제시외면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 정OO

1.2. 추가 기본정보

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

경매개시일: 2026-03-20 (채권자: 정신철)

최초 감정평가서 요약 작성일: 2026-07-07

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전라남도 담양군 봉산면 양지리 소재 "양지마을" 내에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지 등으로 형성된 도시 근교 농촌지역임.

2.2. 교통상황

간선도로변에 근접 위치하고, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난시됨.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 단독주택부지임.

2.4. 인접 도로상태

북서측 및 남측으로 노폭 약 3미터 내외 포장도로에 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2026-03-20 (임의경매, 정신철)

등기부채권 총액: 0원

3.2. 소유권 변동 요약

토지 및 건물 등기부상 소유권 변동은 다음과 같음.

* 2001-01-16: 정명영 (소유권이전 - 증여)

* 2006-12-14: 김형례 (소유권이전 - 약정)

* 2025-07-07: 정세현외 6명 (소유권이전 - 상속)

* 2025-07-25: 정영재 (소유권이전 - 증여, 7번 정OO 지분)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (대항력 있는 임차인은 확인되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 담양군 봉산면의 농촌 지역에 위치하여, 인근은 주로 농가주택과 농경지로 이루어져 있음. 인프라 수준은 도시 지역에 비해 제한적일 수 있으나, 농촌 생활을 고려하면 일반적인 수준을 갖추고 있음.

4.2. 시장 시세 분석

제공된 JSON 데이터가 없어 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 시세 분석 및 현 시세 기준 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 감정가 262,197,500원을 기준으로 시장 동향을 추가적으로 파악하는 것이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

주요 간선도로와 인접하고 버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 비교적 용이함.

5.2. 주변 시설

일반적인 농촌 마을에 형성된 편의시설 및 생활 환경을 갖추고 있을 것으로 추정됨. 다만, 상세한 편의시설 정보 및 혐오시설 유무는 외부 검색이 필요하여 현재로서는 파악하기 어려움.

6. 잠재적 리스크

6.1. 부동산 현황 관련 리스크

* 부속건물 중 단층 헛간 14.30㎡, 4.25㎡, 10.00㎡ (총 28.55㎡, 약 8.65평)은 현황 소재불명으로, 실제 현황 파악 및 명도 절차에 주의가 필요함.

* 부속건물 단층 창고 중 일부(용도: 화장실)는 인접지(양지리 552)에서만 사용 가능한 구조로 조사되어, 해당 부분의 이용 및 명도, 경계 문제 발생 가능성이 있음.

* 본건 토지는 일부 도로로 이용 중이며, 인접지(양지리 552) 건물이 본건 토지 일부를 점유하고 있는 것으로 조사됨. 정확한 점유 여부, 지적, 면적은 측량이 필요하며, 이로 인한 경계 분쟁 및 토지 이용 제한이 발생할 수 있음.

6.2. 법적 및 절차상 리스크

* 경매 구분상 공유물분할을 위한 경매이므로, 공동 상속인 등 다수의 공유자가 존재하며, 이로 인한 경매 절차의 복잡성이 예상됨.

* 공유자 우선매수권 적용이 배제(91마239)되었으나, 공유자 간의 이해관계 및 향후 분쟁 가능성을 염두에 두어야 함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 가능성에 유의해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 담양군 봉산면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 감정가는 262,197,500원입니다. 입지 조건은 간선도로와 인접하고 대중교통 이용이 비교적 편리하며, 주거 환경 또한 농촌 지역으로서 양호한 편입니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

그러나 본 물건은 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 소재불명인 부속건물이 존재하며, 일부 부속건물(화장실)은 인접 토지에서만 사용 가능한 구조입니다. 또한, 토지는 일부 도로로 사용 중이고 인접지 건물이 점유하고 있어 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필수적입니다. 공유물분할을 위한 경매라는 점도 절차상 복잡성을 더합니다. 이러한 점들은 명도 및 소유권 행사 과정에서 예상치 못한 문제로 이어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 토지 경계 및 점유 문제 해결을 통해 명확한 재산권 행사가 가능해진다면 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 비교를 통해 저평가 여부를 판단할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 경계 문제, 소재불명 건물, 인접 토지와의 관계 등 복잡한 현황을 내포하고 있어 명확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 제약이 따릅니다. 제공된 JSON 데이터가 없어 주변 시세를 정확히 파악하기 어려우며, 실제 현장 조사 및 측량을 통한 정확한 면적, 점유 현황, 경계 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

상기 제시된 리스크 요인들을 충분히 고려하고, 측량 비용 및 명도 관련 제반 비용, 추가적인 법률 자문 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 2026년 7월 7일 기준 감정가 262,197,500원을 기준으로, 향후 명확한 권리 확정과 토지 활용 방안에 대한 구체적인 계획을 수립한 후, 시장 상황을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

따라서, 현 시점에서는 감정가 수준 이하 또는 감정가 대비 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안할 수 있으나, 이는 추후 상세한 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. (예: 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.