나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100287 [1] 부산광역시 서구 서대신동3가 35-1 화인아파트 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동 소재 부산대신중학교 북서측 인근에 위치하는 화인아파트 15층 1504호로서 부근은 아파트단지 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 내 15층 1504호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시창 구조입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

급배수설비, 난방설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 공급설비, 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 40미터, 동측으로 노폭 4미터 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-07-12) , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2023-11-15) , 광로3류(폭 40m~50m)(2016-10-26)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2016-10-26)(접합), 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2026타경100287 (1)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동3가 35-1 화인아파트 15층1504호 (신주소: 부산광역시 서구 보수대로 311)

용도: 아파트

감정가: 203,000,000원

토지 면적: 33.65㎡ (약 10.18평)

건물 면적: 78.61㎡ (약 23.78평)

본 아파트의 전용면적은 78.61㎡ (약 23.78평)으로 판단됩니다. (일반적으로 아파트의 건물 면적은 전용면적을 의미합니다.)

1.2. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (채권자로서 부산지방법원 서부지원 2026타경100287 부동산 임의경매를 신청한 주체는 한국주택금융공사입니다.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동 소재 부산대신중학교 북서측 인근에 위치하는 화인아파트 15층 1504호로서, 부근은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황이 무난합니다.

본건 북동측으로는 노폭 40미터의 광로, 동측으로는 노폭 4미터의 소로에 각각 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 도로 관련: 광로3류(폭 40m~50m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합

* 교육환경 보호구역: 상대보호구역, 절대보호구역 지정

* 기타: 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 상 지상권 등은 기재되어 있지 않습니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤성수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-19

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

본건의 임차인 윤성수는 전입일자가 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었고 대항력이 없습니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 등기부 요약

* 말소기준권리: 2015-11-27 접수된 교보생명보험주식회사의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

* 본 경매물건의 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 주요 등기내역:

* 소유권이전: 1998-07-07 (윤종관)

* 근저당권: 2015-11-27 (교보생명보험주식회사, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 2026-03-23 (한국주택금융공사, 80,100,432원)

* 압류: 2026-06-12 (충주세무서장)

* 등기부채권 총액: 120,000,000원

4. 상권분석

본건이 소재한 부산광역시 서구 서대신동은 주거지역으로서, 단독주택 및 아파트 단지가 혼재된 지역입니다. 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있으며, 부산대신중학교 등 교육시설이 밀집해 있어 교육 관련 수요가 있는 지역입니다. 대형 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 소형슈퍼, 식당 등) 이용이 가능합니다. 반경 1~2km 이내에 롯데마트, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있어 편리하게 쇼핑을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 북서측 인근에 부산대신중학교가 소재하고 있습니다. 또한, 주변에 초등학교 및 고등학교가 다수 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통시설

본건 인근에 다수의 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북동측 노폭 40미터의 광로와 동측 노폭 4미터의 소로에 접해 있어 차량을 이용한 시내 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

현재 등기부상 인수되는 권리 관계는 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 경매 진행 중 권리 변동 사항이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 등기사항전부증명서를 재확인하여 최신 권리 상태를 파악해야 합니다.

6.2. 명도 관련 리스크

현재 임차인 윤성수는 대항력이 없어 명도에 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 전 소유자 또는 기타 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간 및 비용이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 파악되지 않았습니다. 다만, 도시 지역 내 일반적인 소음이나 생활 먼지 등은 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 서대신동의 비교적 안정된 주거 지역에 위치하며, 아파트 단지와 학교 등이 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 또한, 대중교통 접근성이 우수하고 인근에 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능하며, 장기적으로 지역 가치 상승의 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 기존 아파트 단지 및 교육 시설 인접으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 명확한 권리 관계: 매각 후 소멸되는 권리들로만 구성되어 있어 안전성이 높습니다.

* 입지적 장점: 도심 접근성과 생활 편의시설 이용이 용이한 위치입니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 시세가 높게 형성될 경우, 합리적인 입찰가로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본건의 감정가는 203,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적대의 아파트 매물이 210,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 거래되거나 호가가 형성되고 있는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가격을 기준으로 하되 주변 시세, 물건의 현재 상태(수리 필요 여부 등), 경매 당일의 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 현재 시세와 비교했을 때, 감정가보다 약간 높은 수준에서 경쟁이 형성될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.