나이스옥션 법원경매 마산 2026타경48 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 교원동 46 무학자이 102동 17층 1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 교원동소재 무학자이 102동 17층 1704호로서 부근은 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 27층 건내 17층 1704호로서 외벽: 몰탈위페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 소방설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 유사한 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지4면으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8M~10M)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(접함), 중로3류(폭12M~15M)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(교방초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 감정평가를 위한 현장 조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 평가되었으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2026타경48 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 교원동 46 무학자이 102동 17층 1704호

용도: 아파트

감정가: 430,000,000원

토지면적: 66.69㎡ (약 20.18평)

토지지분: 66.6869㎡ (약 20.18평)

건물면적(전용면적): 112.12㎡ (약 33.92평)

건물지분: 112.1157㎡ (약 33.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 교원동에 위치한 무학자이 아파트 102동 17층 1704호입니다.

부근은 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

단지 주변으로 4면이 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변에 학교(교방초등학교)가 있어 교육 환경이 양호합니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역(교방초등학교)에 포함됩니다.

인근 지도 검색 결과, 특별히 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부 요약에 따르면, 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2017년 2월 20일 접수된 신한은행 근저당권 (을5) 입니다.

등기상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

갑구의 3번 권영상 지분 가압류 (삼성카드, 김광열, 롯데카드, 신한카드) 및 9번 농협은행 지분 가압류 등 다수의 가압류 등기가 있으나, 모두 말소 예정입니다.

최근 말소된 권리로는 2026년 3월 19일 접수된 신한은행의 임의경매 개시 결정 (을8, 사건번호: 창원지방법원 마산지원의 임의경매개시결정(2026타경48))이 확인됩니다. 이는 본 경매 물건과 동일한 사건번호입니다.

등기부채권 총액은 789,622,424원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 미상.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 없음 (개요: 없음)

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 무학자이 아파트는 대단지 아파트로, 주변에 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고 있습니다.

단지 내 또는 인근 상가 이용이 가능하며, 마산합포구의 주요 상권과 연계하여 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 마산무학자이

주소: 경상남도 창원시 마산합포구 교원동 46

사용승인일: 2011년 4월 22일 (준공 15년차)

총 동수: 8동 / 총 세대수: 705세대

건물 최고층: 27층 / 본 물건: 17층

주차대수: 총 903대 (지하 686대, 지상 217대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

최근 매매 정보 (2026년 6월~7월, 제공된 JSON 데이터 분석):

* 59.92㎡ (약 18평형) : 30,000만원

* 84.97㎡ (약 25.7평형) : 34,900만원

* 84.98㎡ (약 25.7평형) : 34,000만원

최근 전월세 정보 (2025년 12월, 제공된 JSON 데이터 분석):

* 112.11㎡ (약 33.9평형) : 보증금 11,000만원, 월세 80만원

1.5. 잠재적 리스크

* 감정평가 시 폐문부재로 인해 일반적 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 현장 확인 시 상태가 다를 수 있습니다. 이에 따른 수리비 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 협의 또는 명도 소송이 필요할 수 있습니다. (인수 보증금 0원이므로 인수되는 임차인은 없을 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 존재 여부는 별도 확인 필요)

* 유동화 물건으로, 채권 양도 등으로 인해 절차가 복잡해질 수 있는 가능성이 있습니다.

* 건축된 지 15년차 아파트이며, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구의 주요 아파트 단지인 무학자이에 위치하고 있습니다.

제공된 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 84.9㎡ 면적의 아파트 매매가가 3억 4천만원에서 3억 5천만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건은 112.12㎡ (약 33.9평형)으로, 최근 거래된 84.9㎡ (약 25.7평형)보다 면적이 넓습니다.

이를 바탕으로 시세 분석을 진행하면, 112.12㎡ 면적의 경우 약 4억 5천만원 이상의 시세를 형성할 것으로 추정됩니다.

감정가는 4억 3천만원으로, 최근 시장가를 고려했을 때 다소 보수적인 평가로 보입니다.

다만, 폐문부재로 인한 실태 조사 불확실성, 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰 시 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 창원시 마산합포구의 선호도 높은 아파트 단지인 무학자이에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

* 최근 매매 사례 대비 넓은 면적(112.12㎡)을 보유하고 있어, 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 아파트 단지 내 다양한 부대시설과 잘 갖추어진 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 감정평가액(4억 3천만원)이 최근 추정 시세(약 4억 5천만원 이상)보다 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 임대차 시장도 활발한 편으로, 전월세 전환 시에도 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 시세 분석을 진행한 결과, 본 물건의 현 시세는 약 4억 5천만원 이상으로 추정됩니다.

감정가는 4억 3천만원입니다.

본 건은 감정평가 시 폐문부재로 인해 정확한 상태 파악이 어렵다는 점, 임대차 관계가 미상이라는 점 등 명도 및 수리 관련 불확실성을 내포하고 있습니다.

이러한 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

하지만 최근 시세가 감정가를 상회하는 점을 고려하여, 보수적으로 접근하되 시세 상승분을 반영한다면 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

희망 입찰가: 440,000,000원 ~ 450,000,000원

입찰가는 본 건의 현장 조사, 권리 분석 상세 확인, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.