나이스옥션 법원경매 마산 2026타경45 [1] 경상남도 함안군 군북면 중암리 651-4 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 경상남도 함안군 군북면 중암리에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호로서, 외벽 : 스톤코트 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건은 공동주택으로 이용 중임.

설비내역

제반 급배수 위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형에 유사한 부정형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 현황 남서측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2026-04-03)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : - 대상물건 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 공부자료 및 건축물현황도 등을 기준으로 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 구분건물의 대지권의 목적인 토지는 귀 제시목록상 지목이 '전'이나 토지대장상 지목이 '대'이며, 현황 '건부지'로 이용 중인 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

본건 구분건물의 대지권의 목적인 토지는 등기사항전부증명서상 지목이 '전'이나 토지대장상 지목이 '대'이며 현황 건부지로 이용중임. 외국인체류확인서상 HUSSAIN AMIR 세대가 존재하나 실제 임대차관계 여부는 현황조사상 확인하지 못함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 마산지원 2026타경45 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO (부안수산업협동조합)

2.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 함안군 군북면 중암리 651-4, 3층 301호

용도: 공동주택 (다세대주택)

감정가: 106,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적 정보

토지 면적: 57.13㎡ (약 17.29평)

토지 지분: 57.13㎡ (약 17.29평)

건물 면적: 65.41㎡ (약 19.79평)

건물 지분: 65.4127㎡ (약 19.79평)

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 경상남도 함안군 군북면에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 상황

제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 대지권의 목적인 토지는 현황 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

3.3. 토지 이용 계획

대지권의 목적인 토지는 제1종 일반주거지역이며, 가축사육제한구역(2026-04-03 기준, 전부 제한)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 6월 2일 접수된 부안수산업협동조합 근저당(67,200,000원)입니다. 본 경매는 해당 근저당권에 의한 임의경매로 진행됩니다. 상기 근저당권 및 2021년 6월 2일 접수된 임의경매개시결정 등기를 포함하여, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 채권 총액은 67,200,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: HUSSAIN AMIR

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 5월 21일

대항력: 없음

비고: 외국인 체류 확인서상 HUSSAIN AMIR 세대가 존재하나, 실제 임대차 관계 여부는 현황 조사상 확인되지 못했습니다. 현재 대항력은 없는 것으로 파악되었으나, 금액이 미상이라도 보증금/차임이 존재할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 17~20평)의 다세대 주택이 68,000,000원에서 75,000,000원 사이에 거래된 것으로 확인되었습니다.

* 2024년 11월: 68.07㎡ (약 20.6평) - 69,000,000원 (다솜빌라C동)

* 2026년 4월: 65.65㎡ (약 19.8평) - 75,000,000원 (노블레스빌)

* 2025년 11월: 57.54㎡ (약 17.4평) - 68,000,000원 (대광품안애)

5.2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 106,000,000원으로, 최근 실거래가 평균(약 70,666,667원) 및 유사 면적 실거래가(최고 75,000,000원) 대비 약 30~40% 높은 수준입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 건물의 상태, 또는 기타 요인이 반영되었을 수 있으나, 현재 시장가와는 상당한 괴리가 있어 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 교통 및 접근성

제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가되며, 인접 도로 역시 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성 및 차량 접근성은 지역 특성상 보통으로 예상됩니다.

6.3. 교육시설

인근 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 지역 특성상 도보 또는 차량 이동 거리에 초등학교, 중학교 등이 위치할 것으로 예상되나, 이는 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 지목 불일치

본건 구분건물의 대지권의 목적인 토지는 등기사항전부증명서상 지목이 '전'이나, 토지대장상 지목이 '대'이며 현황 '건부지'로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용이나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있는 부분이므로 주의 깊게 검토해야 합니다.

7.2. 임대차 관계 불확실성

외국인 체류 확인서상 HUSSAIN AMIR 세대가 존재하나, 실제 임대차 관계 여부는 현황 조사상 확인되지 못했습니다. 비록 대항력은 없는 것으로 파악되었으나, 명도 과정에서 예기치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7.3. 내부 이용상태 미확인

대상 물건 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상태 등을 직접 확인하지 못하였습니다. 건물 내부의 상태, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 정확히 파악하기 어려우며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

7.4. 높은 감정가

최근 실거래가와 비교할 때 본건의 감정가가 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 합리적인 가격으로 낙찰받기 어렵게 만들 수 있으며, 추후 매각 시 수익률에도 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7.5. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 및 위성 이미지 분석 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획 및 장기적인 환경 변화 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 군북면에 위치한 2013년 준공된 다세대주택으로, 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없는 깔끔한 물건입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 연식 대비 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

하지만, 등기부상 토지 지목과 토지대장상 지목의 불일치, 임대차 관계의 불확실성(HUSSAIN AMIR), 현장 방문을 통한 내부 상태 미확인, 그리고 가장 중요한 최근 실거래가 대비 상당히 높은 감정가는 본건의 주요 리스크 요인입니다. 투자자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 현재 시장 상황과 본 물건의 가치를 면밀히 재평가하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 비교적 신축 건물

2013년 준공된 건물로, 연식이 오래되지 않아 건물 상태가 양호하고 즉각적인 대규모 수리가 필요하지 않을 가능성이 높습니다.

9.2. 권리관계 무권리 인수

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 권리 분석이 매우 용이합니다.

9.3. 일괄 매각 대상

토지와 건물이 함께 매각되므로, 토지 사용에 대한 별도의 권리 관계나 분쟁 발생 가능성이 낮습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 반영

최근 실거래가 평균: 약 70,666,667원

유사 면적(65.41㎡) 최근 거래가: 75,000,000원 (2026년 4월, 노블레스빌)

10.2. 제반 비용 고려

인수 보증금 합계: 0원

취득세, 법무사 비용, 이사 비용 등 제반 부대 비용을 고려해야 합니다.

10.3. 잠재적 리스크 감안

토지 지목 불일치, 임대차 관계 불확실성, 내부 미확인, 높은 감정가 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

10.4. 예상 입찰가 범위

최근 실거래가를 기준으로 할 때, 감정가는 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 현재 시세를 반영하고 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 최소 희망가: 60,000,000원 ~ 68,000,000원

* 적정 입찰가: 65,000,000원 ~ 72,000,000원

* 보수적 상한가: 75,000,000원

상기 금액은 권리 인수 금액을 제외한 가격이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 정도를 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.