나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10441 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 568-14 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠감정 · 평가일 2026.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 소재 "남창고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-05-21) (접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 철골트러스트구조지붕 2층 건물로서, 외벽: 판넬 마감 등 내벽: 타일, 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등 창호" 샤시 창호 등

이용상태

1층: 근린생활시설(상호: S펄네일) 2층: 근린생활시설(상호: 홍시)

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스설비 등

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지"와 같이 부합물 및 종물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 단, 목록 2. 건물내에 소재하는 이동이 용이한 냉장설비 등을 이 사건 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10441 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 568-14 (신주소: 울산광역시 울주군 대안1길 11)

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 524,021,000원

토지면적: 172.60㎡ (약 52.2평)

건물면적: 198.66㎡ (약 60.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 1.건축물 현황

건물 구조: 일반철골구조, 철골트러스구조지붕 2층 건물

사용승인일: 2023년 9월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 "남창고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능함. 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건 토지는 남서측으로 소로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종), 온천원보호지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 2022년 4월 14일 접수된 제1,2구잠수기수산업협동조합의 근저당권(채권액 403,000,000원)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 곽지민: 보증금 40,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2026-01-02. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2024-12-23. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-07. 대항력 없음.

* 주식회사홍시: 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2021-10-20, 확정일자 2026-06-08. 대항력 있음.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

본 건은 대항력 있는 임차인(주식회사홍시)이 존재하나, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됨.

3.4. 기타 권리사항

* 등기부상 소유권 이전 내역: 주애숙(2004.10.26), 정태훈(2017.12.21), 주식회사디엠제이개발(2020.04.13).

* 등기부상 근저당권: 제1,2구잠수기수산업협동조합(말소기준권리).

* 등기부상 임의경매 개시결정: 제1.2구잠수기수산업협동조합(2026타경10441).

* 총 등기부채권액: 403,000,000원.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

물건이 소재한 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임. "남창고등학교" 인근에 위치하여 지역 주민 및 학생들을 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 입지임.

4.2. 잠재적 고객층

학교와 주거 단지가 인접하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주요 인근 시설

* 교육시설: 남창고등학교.

5.2. 주변 환경 조사

주변 지역에 유해 시설이나 혐오 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 구체적으로 확인되지 않았음. 다만, 울산 울주군 지역에서 산업 폐기물 매립장 조성과 관련한 주민 반발 및 민관 유착 의혹이 제기된 사례들이 일부 검색되었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

대항력 있는 임차인(주식회사홍시)이 존재하나, 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 명도 진행 시 주의가 필요함.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 온천원보호지구 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있음.

6.3. 기타 리스크

일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물 중, 목록 2. 건물 내 소재하는 이동이 용이한 냉장 설비 등은 매각에서 제외됨.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 온양읍에 위치한 제2종근린생활시설 건물로, 2023년 9월에 사용 승인된 비교적 신축 건물임. "남창고등학교" 인근의 주거 및 상업 밀집 지역에 속해 있어 지역 수요를 기반으로 한 상가로서의 잠재력이 있음. 교통 접근성은 보통 수준이며, 권리관계상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되어 명도만 원만히 진행된다면 비교적 안전한 물건으로 판단됨. 다만, 온천원보호지구, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 대한 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 사용승인)로 유지보수 비용 절감 기대.

* 학교 및 주거 지역 인근의 안정적인 배후 수요 확보 가능성.

* 향후 지역 상권 활성화 시 높은 임대 수익률 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 524,021,000원임. 인수되는 임차보증금이 없는 점, 신축 건물이라는 점 등을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있음. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 공실률, 향후 개발 가능성 등 추가적인 시장 조사 및 현장 방문이 반드시 수반되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.