나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10370 [1] 울산광역시 남구 무거동 276-1 굴화주공아파트 201동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 무거동 소재 '삼호초등학교' 서측 인근에 위치하는 굴화주공 아파트 201동 13층 1304호로서 주위는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 지하1층 지상15층건 중 13층 1304호로서 외 벽: 몰탈위 페인팅 내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임 창 호: 샷시창

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주변 가로망상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(굴화지구), 중로1류(폭 20m~25m)(보조 간선도로(무거))(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로(무거))(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(굴화초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(삼호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(자운영유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(2017-03-30)(굴화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30) (자운영유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10370 (1)

소재지: 울산광역시 남구 무거동 276-1 굴화주공아파트 201동 13층 1304호

용도: 아파트

감정평가액: 180,000,000원

토지 면적: 30.27㎡ (약 9.16평)

건물 면적 (전용 면적): 49.65㎡ (약 15.02평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

아파트 정보:

* 아파트명: 굴화주공2-1

* 준공 연도: 1995년 12월 17일

* 총 세대수: 366세대

* 총 주차 대수: 156대

1.1. 입지조건

위치: 울산광역시 남구 무거동 소재 '삼호초등학교' 서측 인근에 위치.

주위 환경: 주변은 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준. 단지 주변 도로망 상태 양호.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 3일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권 (130,200,000원).

권리 현황:

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류)는 모두 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임 (지상권 등 특이사항 없음).

임차인 현황:

* 임대 관계는 조사되지 않아 미상임.

* 인수 보증금 합계는 0원이므로, 임차인 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 하지만, 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임이 미상인 경우, 잠재적 위험이 있을 수 있으므로 추가적인 현장 조사가 필요함. 주의가 요망됨.

등기부채권 총액: 181,758,683원 (경매 신청 채권액 포함)

1.3. 상권분석

주변 지역은 주거 기능이 중심이며, 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 임대 수요 기반을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

교육 환경: '삼호초등학교'가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편임.

편의시설: 근린생활시설 및 단지 내 복리시설(관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등) 이용 가능.

건축 구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브 지붕, 지하 1층/지상 15층 건물 중 13층에 위치.

내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창.

설비: 위생/급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 및 난방 설비 갖춤.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 불확실성: 임대 관계가 미상이며 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적이나, 실제 점유자 존재 여부 및 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 추가 확인이 필요함.

건축 연도: 1995년 준공으로 비교적 노후화된 아파트임. 향후 재건축 또는 리모델링 관련 사항 고려 필요.

시설 노후화: 샷시창, 벽지 마감 등 일부 시설은 사용 연한에 따른 노후화가 진행되었을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 무거동에 위치한 굴화주공아파트 201동 13층 1304호로, 비교적 좋은 입지 조건과 양호한 교통 및 교육 환경을 갖춘 주거용 아파트임.

등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리 이하 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보임.

다만, 임대 관계 미상 및 보증금 0원이라는 점, 건축 연도를 고려한 시설 노후화 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 아파트 단지 밀집 지역으로 안정적인 수요 기반 확보.

향후 지역 개발 가능성: 해당 지역의 지속적인 발전 및 아파트 가치 상승 잠재력.

명확한 권리 관계: 매각 후 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 30일: 49.65㎡, 5층 매매가 18,000만원

* 2026년 7월 26일: 59.99㎡, 15층 매매가 20,000만원

* 2026년 7월 2일: 59.99㎡, 13층 매매가 24,500만원

물건 정보: 49.65㎡, 13층

분석:

본 물건은 49.65㎡ 면적에 13층으로, 동일 면적의 5층 매물(18,000만원)보다 층수가 높고, 더 넓은 평형의 13층 매물(24,500만원)과 비교 시 중간 정도의 가치를 가질 것으로 예상됨.

최근 거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 판단됨.

특히, 13층이라는 좋은 층수를 고려하여 감정가 대비 105% ~ 115% 수준인 189,000,000원 ~ 207,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장함.

권장 입찰가: 약 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.