나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10333 [1] 울산광역시 동구 방어동 934-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원감정 · 평가일 2026.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "방어동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

남서측 하향 경사지대에 위치한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(방어진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-1) 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서 1989.9.11 사용승인되었으며, 외벽: 치장벽돌 붙임 및 몰탈위페인트칠 마감 등, 내벽: 내장 타일 붙임, 벽지 바름 등, 창호: 샤시창임. 일련번호(2-2) 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서 1989.9.11 사용승인되었으며, 외,내벽: 몰탈위페인트칠, 창호: 샤시창임.

이용상태

일련번호(2-1): 주택임. 일련번호(2-2): 변소임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 및 종물로 보이는 제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 소재하여 개략적인 실측면적으로 사정하여 평가에 포함하였음. ㄱ. 판넬조 판넬지붕 1층 소재(차양): 약 4㎡ ㄴ. 판넬지붕 1층 소재(차양): 약 6㎡ ㄷ. 철골조 2층 소재(외부계단): 약 2.4㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임. 나. 기타사항: 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10333 (1)

소재지: 울산광역시 동구 방어동 934-4

용도: 단독주택

감정가: 342,888,400원

토지면적: 126.60㎡ (약 38.3평)

건물면적: 157.32㎡ (약 47.6평) (주건물 기준. 제시외 건물 12.40㎡ 포함 시 총 169.72㎡)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "방어동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측으로 폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(방어진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당 (접수일자: 2015-06-12, 권리금액: 72,000,000원)

* 소멸예정 권리: 매각으로 인해 소멸되는 권리는 을3(근저당), 을4(근저당), 을4-1(근저당권부채권질권), 갑3(임의경매), 갑4(가압류) 등입니다.

* 인수 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 김문곤: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-21. 대항력 없음.

* 박영자: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-07-24. 대항력 없음.

* 이준근: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-30. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 관련 주의 문구: 상기 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자 등을 고려할 때 실제 점유 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다. 다만, 등기부상 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 "방어동행정복지센터" 인근에 위치하며, 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용 환경도 양호합니다.

* 상권 특성: 지역 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설이 분포하며, 안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 방어진초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 방어동행정복지센터 및 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 주택가가 밀집한 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1989년 9월 11일 사용승인된 건물로, 약 37년이 경과되었습니다. 따라서 내부 설비 및 구조에 대한 전반적인 점검과 유지보수, 리모델링이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 본건에는 판넬조 차양(약 4㎡, 6㎡) 및 철골조 외부계단(약 2.4㎡) 등 총 12.40㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 일괄 매각 대상입니다. 별도의 철거 등의 조치가 필요하지는 않으나, 현 상태 그대로 인수해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 주거 지역 내에 위치하므로 이에 대한 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 방어동의 행정복지센터 인근에 위치한 단독주택입니다. 주위 환경이 양호하고 교통 접근성이 보통 수준이며, 등기부상 권리관계도 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 건물 노후화 및 제시외 건물 존재는 고려해야 할 사항이나, 이를 감안하더라도 입지적 장점과 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 방어동 행정복지센터 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리: 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수되는 임차 보증금도 없어 권리 분석상 안전한 투자가 가능합니다.

* 잠재력: 건물의 리모델링 또는 증축을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 용도: 단독주택으로서 개인 주거용은 물론, 임대 수익을 위한 활용 등 다각적인 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례(1억 1천만원~1억 6천만원)는 본건 단독주택과 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만, 울산 동구 방어동 지역의 유사한 면적(토지 약 126.6㎡) 및 건축 연도(1989년)의 단독주택 시세는 약 2억 8천만원에서 4억 2천만원 선으로 파악됩니다. 본건의 감정가 342,888,400원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다. 건물 노후화로 인한 수리 비용, 제시외 건물 가치 등을 고려할 때, 입찰 시에는 감정가 대비 일정 수준의 할인율 적용이 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 약 290,000,000원

이 예상 입찰가는 현재 파악된 시세, 물건의 상태, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 경쟁률 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.