나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경70 [1] 대구광역시 달성군 가창면 정대리 482-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2026.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 가창면 정대리 소재 "정대숲" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근은 개발제한구역내 농경지 및 주택, 간헐적 일반음식점 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접하며, 동측일부 지대차이가 있는 폭 약 3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역 <개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 환경정비구역<상수원관리규칙>, 상수원보호구역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2): 일반철골구조 및 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서, 외 벽: 징크판넬, 내 벽: 판넬, 벽지 및 타일 등, 바 닥: 타일 등, 창 호: 샷시창임.

이용상태

기호 2): 근린생활시설(공실)임.

설비내역

기호 2): 위생,급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.(제시외건물 ㄱ~ㄷ)

공부와의 차이

건물 1층의 공부상 면적은 75.93㎡이나, 실측사정면적은 82.43㎡ 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록2 건물 1층의 공부상 면적은 '75.93㎡'이나, 실측 면적은 '82.43㎡'이며, 실측 면적 기준으로 감정평가함
3.제시외건물 2-3.(가닥)은 인접지상에 걸쳐 소재하는 것으로 보임(정확한 경계확인등은 측량을 요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2026타경70 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 월배농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달성군 가창면 정대리 482-4

용도: 근린시설

감정가: 309,230,900원

1.3. 면적 정보

토지면적: 334.00㎡ (약 100.91평)

토지지분: 334㎡ (약 100.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 139.05㎡ (약 42.06평)

건물지분: 139.05㎡ (약 42.06평)

건물 제시외면적: 66.12㎡

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

일괄매각 포함 사항: 제시외 건물 포함 (주의사항 1 참조)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 가창면 정대리에 위치하며, "정대숲" 북동측 인근에 소재함. 부근은 개발제한구역 내 농경지, 주택, 간헐적인 일반음식점 및 점포 등으로 형성되어 있음. 가창면은 비슬산, 최정산 등 산지로 둘러싸인 자연환경이 뛰어난 지역으로, 대구 도심과 인접하면서도 전원적인 분위기를 지니고 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변 제반 교통사정은 보통 수준임. 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접하며, 동측 일부 지대 차이가 있는 폭 약 3미터 내외의 도로와도 접하고 있음. [원천정보]

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 환경정비구역, 상수원보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제한이 따름. 특히 개발제한구역 지정으로 인해 건축 행위 및 토지 형질 변경 등이 엄격히 통제됨. [11, 원천정보]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018-10-26 접수된 월배농업협동조합의 근저당권 (을3)

매각으로 소멸되는 권리:

- 근저당권 (을3, 을4)

- 가압류 (갑7)

- 임의경매 (갑8)

- 압류 (갑9)

위 권리들은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으므로 매각으로 인해 소멸될 예정임. 소유권이전 등기(갑2, 갑3, 갑4)는 말소되지 않으나, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸된 후 새로운 소유자가 소유권을 취득하게 됨. [원천정보]

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원). [원천정보]

4. 상권분석

4.1. 현황 및 잠재력

본건이 위치한 가창면 정대리는 주로 농경지 및 임야, 주택과 함께 일부 음식점, 점포 등이 산재한 지역임. [원천정보]

본건의 용도가 근린시설이며, 주변에 "정대숲"과 같은 음식점이나 편의시설이 있는 것으로 보아, 지역 주민 및 관광객을 대상으로 한 영업을 염두에 둔 것으로 판단됨.

그러나, 본건이 위치한 개발제한구역 및 상수원보호구역 등의 엄격한 토지 이용 규제로 인해 신규 대규모 상업 시설 개발이나 상권 확대에는 중대한 제약이 따름. 현재의 용도 및 주변 환경을 유지하며 운영하는 것이 현실적인 상권 활동으로 보임. [11, 원천정보]

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육

가창면은 대구광역시 달성군 동부에 위치하며, 비슬산, 최정산 등 자연 휴양림 및 관광지가 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있음.

본건 주변의 편의시설은 주로 면 소재지나 인근 지역의 소규모 상점, 음식점 등이 있을 것으로 예상됨. 대규모 쇼핑 시설이나 교육 시설(학교 등)은 대구 시내로 이동해야 접근 가능할 것으로 보임. [원천정보]

주변 관광지로는 가창댐, 팔조령, 헐티재 등이 있으며, 주말 및 휴일에는 관광객들의 방문이 잦은 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

본건은 개발행위허가제한구역, 자연녹지지역, 상수원보호구역 등 복수의 중첩된 규제 지역에 속해 있어, 건축물의 신축, 증축, 대수선, 형질 변경 등 개발 행위가 매우 제한적임. 이는 향후 부동산 가치 상승 및 활용 방안 모색에 상당한 제약이 될 수 있음. [원천정보]

6.2. 건축물 현황

제시외 건물 중 일부(2-3.가닥)가 인접지에 걸쳐 소재하는 것으로 추정되어, 정확한 경계 확인 및 분쟁 소지 검토를 위해 측량이 필요함. [원천정보]

건물 1층의 실측 면적이 공부상 면적보다 넓어, 추후 건축물대장 정리 등 행정 절차가 필요할 수 있음. [원천정보]

6.3. 자연 환경 관련 규제

상수원 보호구역 및 개발제한구역으로 지정되어 있어, 환경 오염 발생 시 엄격한 법적 책임이 따를 수 있으며, 토지 이용에 대한 불확실성이 존재함. [11, 원천정보]

7. 종합 의견

본건은 법적으로 깨끗한 권리 상태를 가지고 있으며, 토지 및 건물에 대한 감정평가도 완료된 물건임. 건물이 신축된 지 얼마 되지 않았고, 주변 경관이 양호한 편임.

그러나, 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 엄격한 개발행위허가제한구역, 상수원보호구역 등 다수의 토지 이용 규제가 중첩된 지역에 위치한다는 점임. 이로 인해 향후 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등 부동산의 가치를 높일 수 있는 개발 행위가 거의 불가능하거나 매우 제한적일 것으로 판단됨.

현재 상태에서의 근린생활시설(일반음식점 등)로서의 운영만이 현실적인 활용 방안으로 보이며, 이는 입지 및 주변 상권 분석 결과를 고려할 때 제한적인 수익성을 예상하게 함.

8. 투자 포인트

8.1. 자연 환경 및 입지

청정 자연 환경과 대구 도심과의 비교적 용이한 접근성을 바탕으로, 휴양 및 힐링을 위한 시설(펜션, 카페, 음식점 등)로서의 잠재력은 보유하고 있음.

주변에 관광자원이 존재하여, 특정 시즌에는 방문객 유입 가능성이 있음.

8.2. 안정적인 법적 권리

본건 경매 절차 진행 시, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 인수할 권리 관계가 없어 명확한 소유권을 확보할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 309,230,900원임.

하지만, 앞서 분석한 바와 같이 본건이 위치한 개발행위허가제한구역, 상수원보호구역 등 강력한 토지 이용 규제로 인해 부동산의 가치 상승을 기대하기 어렵고, 신규 개발이나 용도 변경을 통한 활용에 상당한 제약이 따름. [원천정보]

따라서, 이러한 제한 사항들을 종합적으로 고려할 때, 시장에서 실제 거래될 수 있는 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 예상됨.

따라서, 입찰 시에는 이러한 제약 사항들이 부동산 가치에 미치는 영향을 신중하게 평가하여, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 할 것임. 현재 시점에서 명확한 시장 거래가 산정이 어려우므로, 투자자는 개별적인 시장 조사 및 법규 검토를 통해 최종 입찰가를 산정할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.