나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100650 [1] 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 13층오피스텔1308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 <동대구역네거리> 남측 인근에 위치하는 <동대구유성푸르나임> 제13층 제오피스텔1308호 단위세대로서, 부근일대는 상업시설 및 업무시설 등이 혼재하는 상가 및 업무지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입 용이하며, 간선도로, 시내버스승강장이 인근에 위치하는 등 대중 교통시설과의 거리 및 편의성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층/지상 24층건 제13층 제오피스텔1308호(남향, 복도식)로서, 2014년 11월 19일에 신축사용승인을 득하였으며, 현상은 보통임. 외벽 : 화강석붙임, 시멘트몰탈위 수성페인트칠 등의 마감 내벽·천장 : 석고보드위 벽지도배, 일부 내장타일 등의 마감 바닥 : 데코타일깔기, 일부 바닥타일 등의 마감 창호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 및 급탕설비, 도시가스 온수보일러에 의한 난방구조이며, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 및 경보시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지대와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 (중심), 중요시설물보호지구(공용), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」상 가축사육제한구역, 「군사기지 및 군사시설 보호법」상 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역(2018-04-10)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 소유자 집합건물 등기사항전부증명서상 소유자는 "황성하"임. 나. 임대관계 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대차 관계는 미상임. 다. 기 타 본건은 현장조사시 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 주민탐문 등을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 감정평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 13층 오피스텔 1308호에 소재한 부동산 강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 대구지방법원 2026타경100650 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 13층오피스텔1308호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 87,000,000원

* 토지면적: 3.61㎡ (약 1.09평)

* 토지지분: 3.6052㎡ (약 1.09평)

* 건물면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

* 건물지분: 29.74㎡ (약 9.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

본건 건물은 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕의 지하 4층/지상 24층 건물 중 13층에 위치하며, 2014년 11월 19일 신축 사용승인을 득하였습니다. 남향의 복도식 구조이며, 외벽은 화강석 붙임 및 수성페인트 마감, 내벽은 벽지도배, 바닥은 데코타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 부정형으로 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 주변으로 폭 약 20미터(동측) 및 8미터(서측)의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 '동대구역네거리' 남측 인근에 위치한 '동대구유성푸르나임' 오피스텔입니다. 주변 일대는 상업시설 및 업무시설 등이 혼재하는 상가 및 업무지대입니다.

* 교통상황: 동대구역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 차량 출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)에 해당합니다.

* 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」상 가축사육제한구역입니다.

* 「군사기지 및 군사시설 보호법」상 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 군사 작전상 제한이 있을 수 있습니다.

* 중점경관관리구역(2018-04-10)으로 지정되어 있습니다.

* 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 언급되지 않았으나, 군사시설 보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 선순위 임차인이 존재하며, 인수되는 권리가 있습니다.

* 말소기준권리:

* 대구지방법원의 강제경매개시결정 (2026-03-16, 채권자: 이진아)

* 인수되는 권리:

* 을구 7번 전세권설정 (2024.01.31. 등기, 권리자: 이진아, 금액: 105,000,000원) - 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 을구 8번 주택임차권 (2026.01.20. 등기, 권리자: 이진아, 보증금: 105,000,000원, 전입일: 2024.01.12., 확정일자: 2023.12.26.) - 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 인수 보증금 합계: 총 105,000,000원 (전세권) + (105,000,000원 - 배당받는 금액) (임차권)

* 임차인 현황:

* 이 (보증금: 105,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-01-12, 확정일자: 2023-12-26, 대항력: 있음) - 선순위 임차인으로 보증금 인수 가능성이 있습니다.

* 김 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-22, 대항력: 있음) - 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 동대구역 인근 지역은 대구의 주요 교통 요지이자 상업 및 업무 중심지로, 유동인구와 접근성이 우수합니다. 동대구유성푸르나임은 이러한 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 오피스텔 임대 수요가 기대되는 지역입니다. 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 29.54㎡)의 오피스텔 매매가는 2026년 1월 9,500만원 (41.94㎡), 2026년 3월 8,000만원 (29.54㎡), 2026년 4월 7,900만원 (29.54㎡) 수준을 기록했습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조의 24층 건물에 위치하며, 2014년 11월 준공되었습니다. 도시가스에 의한 난방, 승강기, 소화전 등 기본적인 생활 편의 및 안전 설비를 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설: 동대구역 복합환승센터와 신세계백화점 대구점이 인접해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 김광석 다시그리기 길 등 대구의 주요 관광지로의 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 본건은 선순위 임차인인 이진아 씨의 전세권 및 주택임차권이 매수인에게 인수될 가능성이 높으며, 인수되는 보증금은 최대 105,000,000원에 달합니다. 이는 감정가(87,000,000원)를 상회하는 금액으로, 낙찰 후 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있는 주요 위험 요소입니다.

* 토지이용계획상 제한: 군사기지 및 군사시설 보호법상 비행안전구역에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 현장 정보 부재: 감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 잠금장치로 인해 표준적인 내부 구조 및 상태를 상정하여 평가하였다는 점은, 실제 물건 상태와 다소 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

동대구역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 신축급 오피스텔이라는 장점을 지니고 있으나, 105,000,000원의 선순위 임차 보증금 인수 가능성은 본 건의 투자가치를 결정하는 가장 중요한 변수입니다. 경매 진행 시 배당을 통해 이진아 씨의 채권이 얼마나 변제되는지에 따라 매수인이 최종적으로 부담하게 될 인수 금액이 달라집니다. 따라서, 배당 여부를 면밀히 분석하여 인수되는 보증금 규모를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 동대구역 역세권의 중심 입지로 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 동대구역 복합환승센터, 신세계백화점 등 풍부한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 임차인 인수 리스크를 정확히 분석하고, 배당 가능성을 면밀히 확인하여 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건 건물 면적은 29.74㎡ (약 9.00평)입니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 3월, 29.54㎡)는 8,000만원, (2026년 4월, 29.54㎡)는 7,900만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 880만원 수준으로 환산할 수 있습니다.

* 따라서 본 건의 시세는 약 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 및 권리 분석:

* 감정가: 87,000,000원

* 인수되는 보증금 (최소): 105,000,000원

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건은 인수되는 보증금이 감정가를 상회하므로, 낙찰 시 총 취득 비용이 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

* 합리적인 투자를 위해서는 보증금 인수액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 안정적입니다.

* 이에 따라 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 70,000,000원으로 제시합니다.

* 예상 입찰가 (예시): 65,000,000원

* 총 예상 취득 비용:

* 예상 입찰가 + 인수 보증금 = 65,000,000원 + 105,000,000원 = 170,000,000원

* 이는 현재 추정 시세인 8,000만원을 크게 상회하는 금액이므로, 반드시 배당 여부 및 배당 금액을 확인하여 최종 인수 금액을 산정한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.