나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600574 [1] 대전광역시 유성구 지족동 978 반석마을아파트2단지 208동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 "대전반석고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제14층 제1401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외곽이 공도에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 특수도로 (자전거전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전반석고등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2022-12-30)(반석초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(대전반석초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-30)(대전 반석고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(노은택지개발완료)<택지개발 촉진법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600574 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 지족동 978 반석마을아파트2단지 208동 14층1401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 989,000,000원

* 토지면적: 87.61㎡ (약 26.5평)

* 건물면적: 150.02㎡ (약 45.4평) [이는 공급면적으로 추정됨]

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOO

* 사용승인일: 2005년 11월

1.1. 입지조건

* 주위환경: 대상 물건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 "대전반석고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상 물건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통임.

* 단지 외곽이 공도에 접해 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 특수도로(자전거전용도로)(접합) 등에 해당함.

* 주변 시설: "대전반석고등학교" 북동측 인근에 위치함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 북대전세무서장의 압류 (접수일자: 2023-08-11)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부등본상의 을구 권리(근저당) 등도 말소 기준 권리 이후에 등기되었으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,058,708,640원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 물건이 속한 반석마을2단지아파트 단지는 대규모 아파트 단지로, 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지의 규모와 배후 수요를 고려할 때, 지역 상권은 안정적인 편입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 반석마을2단지아파트

* 주소: 대전광역시 유성구 지족동 978

* 건축년도: 2005년 (사용승인일 2005년 11월 11일)

* 단지 규모: 총 11개 동, 561세대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제14층 제1401호

* 내부 마감: 외벽 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임, 내벽 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호 새시창호 등 마감.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

* 주차: 단지 내 총 주차대수는 1,142대임.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자가 누구인지, 어떠한 계약 관계가 있는지를 명확히 파악할 필요가 있습니다. 다만, 인수할 보증금이 0원이므로 보증금 반환 채무 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서 일부 협의 또는 저항이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 건물 노후도: 2005년 준공된 아파트로, 현재 약 19년차를 맞고 있어 향후 유지보수 및 관리에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 환경: 대상 물건은 대전반석고등학교, 반석초등학교 등 학교 보호구역 내에 위치하고 있어 관련 법규 준수에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 중심 생활권 내에 위치한 대단지 아파트 단지의 일부로, 지역 내에서 안정적인 수요를 기대할 수 있는 입지를 가지고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수하는 권리상의 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 최근 실거래가를 바탕으로 한 시장 가치 분석 결과, 감정평가액이 시세 대비 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대전 유성구 지족동의 우수한 학군 및 생활 편의시설 접근성.

* 반석마을2단지는 대규모 브랜드 아파트 단지로, 지역 내에서 꾸준한 선호도를 유지하고 있습니다.

* 최근 실거래가 추이를 볼 때, 시세 상승 여력 또는 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 반석마을2단지(계룡리슈빌) 아파트의 97.366㎡ (약 29.4평) 전용면적 기준 매매가는 2026년 5월 69,500만원에서 77,000만원 사이에서 형성되었습니다. 이를 바탕으로 평당 약 714만원 ~ 791만원의 가격이 형성된 것으로 추정됩니다.

본건 물건의 건물면적은 150.02㎡ (약 45.4평)으로, 이는 공급면적 기준이며, 비교 대상 unit의 전용면적(97.366㎡)보다 넓은 면적입니다. 상기 평당가를 적용할 경우, 본건의 추정 시장 가치는 약 10.71억원에서 11.86억원 범위로 산정됩니다.

감정가 989,000,000원과 비교할 때, 추정 시장 가치가 더 높게 나타나고 있습니다.

예상 입찰가는 감정평가액(989,000,000원)과 추정 시장 가치(약 11.22억원)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 100% 수준인 989,000,000원부터 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 움직임을 보며 1,050,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 주변 혐오시설 정보: 현재까지 조사된 바에 따르면, 대상 물건 인근에 특별한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.