나이스옥션 법원경매 원주 2026타경50177 [1] 강원특별자치도 원주시 관설동 1713-1 청솔6차아파트 601동 7층709호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 관설동 소재 '단관초등학교' 북동측 인근에 위치하는 청솔6차 아파트 단위세대로서 부근은 공동주택과 주상용 건물 등으로 형성된 공동주택지대로서 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 가능하며, 버스노선 및 정류장과의 거리 등 전반적인 교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 15층 아파트 중 제7층 제709호로서, 외벽: 몰탈위 페인트 마감, 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 등, 창호: 플라스틱 프레임의 창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급 · 배수설비, 가스보일러에 의한 개별 난방설비, 공동 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 간선도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 주택도시보증공사(양도전:임차인 조화영)로부터 2026.7.23.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경50177 (1) 강원특별자치도 원주시 관설동 1713-1 청솔6차아파트 601동 7층709호에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 원주지원 2026타경50177 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 관설동 1713-1 청솔6차아파트 601동 7층709호

* 용도: 아파트

* 감정가: 120,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 토지면적: 31.70㎡ (약 9.6 평)

* 토지지분: 31.702699999999997㎡ (약 9.6 평)

* 건물면적: 59.85㎡ (약 18.1 평)

* 건물지분: 59.85㎡ (약 18.1 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 강원특별자치도 원주시 관설동 소재 '단관초등학교' 북동측 인근에 위치하는 청솔6차 아파트 단위세대로서 부근은 공동주택과 주상용 건물 등으로 형성된 공동주택지대이며, 제반 주위환경은 보통 정도입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 버스노선 및 정류장과의 거리 등 전반적인 교통사정은 보통 정도입니다. 단지 내 포장도로를 이용하여 간선도로에 연결됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

기호(1) 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 집합건물 등기부 요약 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 2014-02-14 (정연동), 2015-05-20 (김성천), 2022-01-25 (주식회사에린지움)

* 주택임차권: 2024-01-31 접수, 권리자 조화영, 120,000,000원, 말소 (전입일자: 2022-01-25, 확정일자: 2022-02-25)

* 압류: 2025-05-30 접수, 권리자 동안양세무서장 (말소기준권리)

* 강제경매: 2026-03-20 접수, 권리자 주택도시보증공사, 120,000,000원, 말소 (본건 경매개시결정)

* 등기부채권 총액: 120,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 임차인 조화영)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-25

* 확정일자: 2022-02-25

* 배당신고일자: 2024-01-31

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026.7.23.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 2025-05-30 접수된 동안양세무서장의 압류(갑6)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (명시된 지상권은 없으며, 비고란에 특이사항 없습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 단지 정보

* 아파트명: 청솔6차

* 주소: 강원특별자치도 원주시 관설동 1713-1

* 사용승인일: 2002년 6월 28일

* 총 세대수: 406세대

* 총 동수: 3동

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 15층 아파트 중 본건은 7층입니다.

* 이용 상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 급배수, 개별 난방, 공동 소방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 총 240대 (지상 4대, 지하 6대)

* 전기차 충전기: 지상 8대, 지하 5대

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

4.2. 주변 상권 및 편의시설

* 본건은 '단관초등학교' 인근 공동주택지대 내에 위치하며, 주변에 주상용 건물이 혼재합니다.

* 가까운 거리에 편의시설이 소재하는 것으로 보입니다.

4.3. 최근 시세 동향

* 최근 2026년 4월, 59.85㎡ (전용면적) 면적의 본건 아파트와 동일한 면적의 다른 동/층 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 28일 거래: 11,520만원 (10층)

* 2026년 4월 23일 거래: 9,300만원 (2층)

* 2026년 6월 5일 거래: 9,000만원 (1층)

* 면적 59.85㎡ (약 18.1평) 기준, 최근 거래 가격은 9,000만원에서 11,520만원 범위입니다.

5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항: 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 확약서를 제출하였으며, 말소기준권리보다 선순위로 보이는 임차권(을10)은 말소 처리된 상태입니다. 그러나 확약서 내용을 면밀히 검토하여 법적 효력을 재확인할 필요가 있습니다.

* 건축물 노후화: 2002년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간: 총 406세대 대비 주차대수가 240대로, 세대당 주차 공간이 다소 부족한 편입니다.

6. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 원주시 관설동에 위치한 청솔6차 아파트로서, 단관초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 단지 내 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으며, 교통 및 주위 환경은 보통 수준입니다. 권리 분석상 임차인 관련 리스크는 주택도시보증공사의 확약서 제출로 상당 부분 해소된 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화 및 주차 공간 부족은 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 가격 변동성이 있으나 7층이라는 중간층 위치를 고려하면 시세 반영이 예상됩니다.

7. 투자 포인트

* 인근 초등학교 및 주거지 내 위치로 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 권리 관계 명확화.

* 최근 실거래가 수준을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치 확보 가능.

8. 예상 입찰가

현재 파악된 최근 매매 시세(9,000만원 ~ 11,520만원)와 본건의 7층이라는 위치를 고려했을 때, 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다. 이는 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.