나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600562 [1] 대전광역시 동구 가오동 132-3 신안빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가오동 소재 "대전가오중학교" 남서측 인근에 위치하는 다세대주택으로서 주위는 노후화된 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브 4층 중 제3층 제301호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샷시창호임

이용상태

본건은 주거용(다세대주택)으로서 방, 욕실, 주방, 거실 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 난방설비, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 사다리형 평지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 서측의 포장도로를 통하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

132-3:도시지역 , 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육 지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))<추가기재>건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부 포함) 132-15:도시지역 , 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육 지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 본건 대지권의 목적인 토지 "표시번호(1) 132-3번지 대 317㎡(분할 후 316㎡)"은 2021.01.29.일에 "표시번호(2) 132-15번지 대 1㎡"로 분할되었는바, 표시번호(1)은 토지대장상 면적인 316㎡(132-3번지)을 기준으로 대지권을 산정함. 3) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600562 (1)

소재지: 대전광역시 동구 대전로470번길 46 (가오동) 3층301호 (구: 가오동 132-3)

용도: 다세대주택

감정가: 84,000,000원

토지면적: 38.99㎡ (약 11.79평)

토지지분: 38.99161514195583㎡ (약 11.79평)

건물면적: 57.78㎡ (약 17.48평)

건물지분: 57.78㎡ (약 17.48평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 동구 가오동 소재 "대전가오중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 노후화된 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성이 양호한 편입니다.

본건은 서측의 포장도로를 통하여 차량 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 1월 20일 접수된 대전한일신용협동조합의 근저당권(금액: 58,500,000원)입니다.

* 기타 등기사항: 소유권 이전, 압류 등 다수의 권리 등이 등기되어 있으나, 이는 경매 절차에 따라 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수할 임차인이 없으며, 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

* 기타 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액: 58,500,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 가오동 일대는 기존 주택지가 형성되어 있으며, 주거 기능 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

단지 인근에 대전가오중학교가 위치하며, 소규모 점포들이 산재하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

대형 상업 시설이나 유흥 시설보다는 주거 환경에 적합한 상권으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 남서측 인근에 대전가오중학교가 있으며, 대전가오초등학교, 가오고등학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 위치하며, 차량 이용 시 간선도로 접근성이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 점포들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 본건 신축 빌라(신안빌라)는 1993년에 건축되어 약 30년 이상 경과한 노후 건축물에 해당합니다. 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 현황 조사 제약: 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 외부 관찰 및 주변 탐문, 관련 공부를 통해 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태나 이용 현황과 차이가 있을 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 직접 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 잔존 임대차 계약이나 관련 분쟁 가능성에 대한 확인이 필요합니다. (단, 현재까지 파악된 인수 부담은 없습니다.)

* 토지이용계획: 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당될 수 있어, 관련 법규 및 구체적인 제한 사항에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 가오동에 위치한 1993년식 다세대주택입니다.

건축된 지 오래되었으나, 비교적 양호한 입지 조건과 교육 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 복잡한 권리관계 없이 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없습니다.

다만, 노후 건축물이라는 점과 임대 관계 미확인 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

최근 인근 신축 빌라(2015-2017년식)의 매매가가 1억 8천만원에서 2억 2천 5백만원 수준인 점을 감안할 때, 본건의 감정가(8천4백만원)는 연식 차이를 반영한 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 노후화되었으나 상대적으로 저렴한 감정가: 신축 빌라 대비 낮은 감정가로, 향후 리모델링 또는 재건축 등을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 학교 및 기본적인 편의시설 접근성이 양호한 기존 주거 지역에 위치하고 있어 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리나 임차인이 없어 명확하고 안전한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 84,000,000원입니다.

최근 거래된 인근 신축 빌라(2015-2017년식)의 실거래가가 1억 8천만원~2억 2천5백만원 수준인 점을 감안하면, 본건(1993년식)의 감정가는 연식 및 건물 상태를 반영한 것으로 판단됩니다.

따라서, 보수적인 접근으로 감정가 수준에서 소폭 상승한 가격을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 84,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.