나이스옥션 법원경매 속초 2026타경10068 [1] 강원특별자치도 고성군 간성읍 어천리 18-2 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 간성읍 어천리 소재 '라벤더2교' 남동측 및 동측 원거리에 위치하며, 주변은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능(일련번호 3), 5)) 및 불가능(일련번호 1), 6))하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 제반 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사지로서, 전기타임. 일련번호 3) 부정형 완경사지로서, 전기타임. 일련번호 5) 부정형 완경사지로서, 자연림임. 일련번호 6) 부정형 급경사지로서, 자연림 및 일부구거임.

인접 도로상태

일련번호 1), 6) 본건은 맹지임. 일련번호 3) 본건 북동측으로 타인소유의 토지상 개설된 폭 약 3미터 내외의 비포장도로를 이용하여 출입함. 일련번호 5) 본건 서측단으로 하천부지상 개설된 폭 약 3미터 내외의 비포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(돼지 1,000m이상 지역 3,000마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법> 일련번호 3) 계획관리지역(2024-10-14), 보전관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(2023-12-14)(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-12-14)(돼지 1,000m이상 지역 3,000마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-12-14)(돼지 700m에서 1,000m 지역 1,000~3,000마리 미만 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 초지<초지법> 일련번호 5) 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지 1,000m이상 지역 3,000마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지 700m에서 1,000m 지역 1,000~3,000마리 미만 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법> 일련번호 6) 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(돼지 1,000m이상 지역 3,000마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>

제시목록 외의 물건

의견란 참고바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 5) 토지는 2021년에 토석채취허가를 득하고 토석채취가 완료되어 후에 복구준공 되어 일부 지상에는 후첨 사진에서 보는 바와 같이 다수의 묘목이 소재하며, 일련번호 6) 공부상 지목은 임야이나 현황 임야 및 일부구거임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)(나동) 조적조 판넬지붕 단층으로서, 외 벽 : 옹벽마감 내 벽 : 몰탈마감 일련번호 4)(에이동) 경량철골조 경량철골지붕 단층으로서, 외 벽 : 강판마감 내 벽 : 강판마감 일련번호 4)(비동) 철근콘크리트조 경량철골지붕 2층으로서, 외 벽 : 돌붙임 내 벽 : 벽지마감, 목재마감 등 창 호 : 이중창구조

이용상태

일련번호 2)(나동) 창고로 이용중임. 일련번호 4)(에이동) 축사로 이용중임. 일련번호 4)(비동) 주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 4)(비동) 위생 및 급배수설비, 지열보일러에 의한 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

건물개황도란 참고바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 2)(가동)은 기준시점 현재 멸실되었으며, 일련번호 2)(나동)의 공부상 구조 및 면적은 경량철골조 경량철골지붕 66㎡이나 실제 조적조 판넬지붕 약 50㎡이고, 일련번호 4)(에이동)의 등기사항전부증명서 및 귀제시목록상 면적은 552.96㎡이나 일반건축물대장상 면적은 247㎡로서 고성군청 허가민원과에 문의한 결과 태풍 및 폭설 등의 이유로 일부가 멸실되어 소유자 신청에 의하여 면적이 변경된 것으로 조사되었으며, 일련번호 4)(비동)의 용도는 주택 및 축사, 창고이나 현황 전체 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각하며, 제시외 건물 포함
- 지상에 컨테이너박스 1식, 축사 및 계사, 비닐하우스 1동은 미평가 및 매각에서 제외
- 목록2의 (가동)은 현재 멸실되었으며, (나동)은 공부상 경량철골조 경량철골지붕 66㎡이나 실제 조적조 판넬지붕 약 50㎡임.
- 목록4의 에이동 공부상 면적은 552.96㎡이나 일반건축물대장상 면적은 247㎡(태풍 및 폭설등의 이유로 일부멸실)이며, 비동은 공부상 주택 및 축사, 창고이나 현황은 전체 주택으로 이용중임.
- 분묘소재여부는 별도 확인 필요(분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2026타경10068 (1)

소재지: 강원특별자치도 고성군 간성읍 어천리 18-2

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 1,641,547,200원

토지면적: 76,528.00㎡ (약 23,150평)

건물면적: 1,241.66㎡ (약 375평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 홍천군산림조합 (말소기준권리)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 강원특별자치도 고성군 간성읍 어천리 소재 '라벤더2교' 남동측 및 동측 원거리에 위치함. 주변은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능(일련번호 3, 5) 및 불가능(일련번호 1, 6)한 지역이 혼재하며, 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편함.

인접 도로상태: 일련번호 1번, 6번 토지는 맹지임. 일련번호 3번 토지는 북동측으로 타인 소유 토지상 개설된 폭 약 3미터 내외의 비포장도로를 이용하며, 일련번호 5번 토지는 서측 단으로 하천부지상 개설된 폭 약 3미터 내외의 비포장도로를 이용하여 출입함.

주변 시설:

해당 지역은 전반적으로 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 농촌 지역으로 파악됨.

가까운 거리에 대규모 혐오 시설이나 유해 시설은 확인되지 않음.

주요 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 이동해야 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됨.

1.2. 권리분석

권리분석 결과, 본건의 말소기준권리는 2023년 12월 1일 접수된 홍천군산림조합의 근저당권 (채권최고액 845,000,000원)으로 확인됨.

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, 다음과 같은 권리 및 사항은 특별히 주의해야 함.

임차인 현황:

김광수: 2017년 03월 06일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부 및 금액에 대한 별도 확인 및 주의가 필요함.

하정옥: 2024년 07월 22일 전입, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

특이사항:

분묘기지권: 현장 확인 시 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있어, 매각 후 인수될 가능성이 있음. 이 점은 입찰 전 반드시 별도 확인 필요함.

건물 현황:

건물 목록2 (나동): 공부상 면적 66㎡이나 실제 약 50㎡로, 구조 및 면적 차이가 있음.

건물 목록4 (에이동): 공부상 면적 552.96㎡이나 일반건축물대장상 면적 247㎡로, 태풍 및 폭설 등으로 일부 멸실되어 면적이 축소된 것으로 조사됨.

건물 목록2 (가동): 현재 멸실 상태임.

건물 목록4 (비동): 공부상 용도는 주택, 축사, 창고이나 현황은 전체 주택으로 이용 중임.

제시외 건물: 컨테이너박스 1식, 축사 및 계사, 비닐하우스 1동은 매각에서 제외 및 미평가 물건임.

1.3. 상권분석

본건은 강원특별자치도 고성군 간성읍의 외곽 농림 지역에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 소규모 주택 등이 혼재하는 농촌형 상권임.

주된 활동은 농업 및 임업 관련 종사자 중심으로 이루어질 것으로 예상되며, 상업 시설은 밀집되어 있지 않음.

지역의 특성상 대규모 상업 시설 유치나 일반적인 상권 활성화보다는 특정 목적(동물/식물 관련 시설)에 부합하는 이용이 적합할 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

본 물건지는 농촌 지역 특성상 도시 지역에 비해 생활 편의시설 접근성이 다소 떨어짐.

차량 이용 시 인근 읍내(간성읍 등)의 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 기반 시설을 이용할 수 있으나, 도보나 대중교통을 이용한 접근성은 제한적임.

주변은 농경지 및 임야가 많아 자연 친화적인 환경을 제공하나, 이는 도시 생활에 익숙한 사람들에게는 불편함으로 다가올 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권 성립 가능성: 토지 내 분묘 존재 시 분묘기지권이 성립되어 재산권 행사에 제약을 받을 수 있음. 이는 권리분석 및 감정평가서에도 명시된 주요 리스크임.

대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김광수의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 명도에 대한 부담이 발생할 수 있음.

건축물 공부와의 차이 및 멸실: 건물 목록 2 (나동)과 4 (에이동)의 면적 및 구조 차이, 목록 2 (가동)의 멸실 등은 등기부등본 및 건축물대장과의 불일치를 야기하며, 추후 재건축이나 증축 시 문제를 야기할 수 있음.

토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 군사격장 소음대책구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역 등 다수의 국토계획법, 산지관리법, 수도법, 가축분뇨법, 군용비행장법 등의 규제를 받으므로, 토지 활용에 상당한 제약이 따름.

맹지 포함: 일부 토지가 맹지에 해당하여 도로 접근성에 대한 해결 방안이 필요함.

토지 형상 및 경사: 일부 토지가 부정형 완경사지, 급경사지로 되어 있어 토지 활용에 제약이 될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 76,528㎡의 넓은 토지와 1,241.66㎡의 건물을 포함하는 일괄 매각 물건으로, 동물 및 식물 관련 시설 용도로 활용 가능함.

하지만 맹지 포함, 다수의 토지 이용 제한, 건물 공부와의 차이 및 멸실, 분묘기지권 성립 가능성, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 리스크 요소를 안고 있음.

특히 분묘기지권과 대항력 있는 임차인의 존재는 명확한 확인과 대비가 필요한 사항임.

토지 이용 제한이 많아 신규 사업이나 개발보다는 기존 용도(동물/식물 관련 시설)를 유지하거나, 규제 완화 가능성을 면밀히 검토해야 할 것으로 보임.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 23,000평이 넘는 광대한 토지는 잠재적인 활용 가치를 높임.

기존 시설 활용: 동물 및 식물 관련 시설로 활용된 이력이 있어, 관련 사업을 계획하는 경우 초기 시설 투자 비용을 절감할 수 있음.

상대적으로 낮은 감정가 대비 토지 면적: 토지 가격이 상당 부분을 차지할 것으로 예상되며, 지역 시세 대비 면적 대비 감정가는 고려해볼 만함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지역의 부동산 시세, 유사 물건 낙찰가, 토지 이용 규제 완화 가능성, 분묘 처리 비용, 임차인 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사와 법률적 검토가 필수적임.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 인수해야 할 보증금은 없으나 언급된 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 요구됨.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.