나이스옥션 법원경매 청주 2026타경98 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 301 덕일한마음아파트 104동 3층320호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 내수리 소재 "수성초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 전 및 답 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제3층 제320호로서, 외벽:시멘 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호:새시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트(방1, 주방1, 욕실1 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 6필 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

은곡리 301 :계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(덕일한마음아파트), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 은곡리 310 :계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 성장관리계획구역 , 지구단위계획구역(덕일한마음아파트) , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 은곡리 387-7 :계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 성장관리계획구역 , 지구단위계획구역(덕일한마음아파트) , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 은곡리 387-9 :계획관리지역 , 자연녹지지역 , 주거개발진흥지구 , 성장관리계획구역 , 지구단위계획구역(덕일한마음아파트) , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 은곡리 387-10 :계획관리지역 , 도시지역 , 자연녹지지역 , 주거개발진흥지구 , 성장관리계획구역 , 지구단위계획구역(덕일한마음아파트) , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 은곡리 393-1 :계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 성장관리계획구역 , 지구단위계획구역(덕일한마음아파트),가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

수차 탐문 하였으나 거주자 부재로 내부를 촬영하지 못하여 현관 사진을 첨부하였음. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경98 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 301 덕일한마음아파트 104동 3층320호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트 벽식구조, 11층 건물 중 3층

감정가: 31,500,000원

면적:

* 토지: 37.00㎡ (약 11.19평)

* 건물 (전용면적): 38.61㎡ (약 11.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

공부와의 차이: 없음

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 소재 "수성초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 주택, 전 및 답 등이 소재하는 등 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2011.07.27 우리은행 근저당권 (20,800,000원)

경매개시결정: 2026.03.24 우리은행 (9,558,540원) - 청주지방법원 2026타경98

등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 20,800,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (전차인)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-05-21

대항력: 없음

* 임차인: 홍 (전대인)

보증금: 18,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2026-04-15

배당신고일자: 2026-06-11

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리/보증금

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 상업시설보다는 주거 중심의 지역임.

4.2. 주변 편의시설

수성초등학교가 인근에 위치하며, 단지 내 및 인근에서 기본적인 생활 편의시설 이용 가능함.

4.3. 혐오시설 유무

지도 및 검색사이트를 통한 주변 시설 확인 결과, 본건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육: 수성초등학교 인근에 위치.

* 편의: 근린생활시설, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교통: 버스정류장 인근에 위치하여 대중교통 이용 편리.

5.2. 아파트 단지 정보

* 단지명: 은곡덕일한마음아파트

* 세대수: 910세대

* 사용승인일: 1997년 10월 29일

* 주차: 총 400대 (지상 4대, 지하 12대, 주차대수합계 400대)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 방문 시 거주자 부재로 인해 내부 상태, 설비, 마감재 등에 대한 정확한 확인이 이루어지지 못함. 이는 추후 명도 및 수리 시 예상치 못한 비용 발생의 원인이 될 수 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역에 속함.

* 또한, 가축사육제한구역(일부/전부) 및 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장)에 해당함. 이러한 제한사항은 향후 재건축, 증축, 개축 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있음.

6.3. 기타

임대 관계가 미상인 점과 내부 확인 불가로 인한 정확한 이용 상태 미확인은 추가적인 확인이 필요한 부분임.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 내수읍에 소재한 덕일한마음아파트 104동 3층 320호로, 구축 아파트임. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 및 보증금은 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 크지 않을 것으로 판단됨. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 단지 내 편의시설 이용이 가능함. 그러나 내부 확인이 불가능했던 점과 비행안전구역 및 소음대책구역에 속해 있어 재산권 행사에 제한이 있을 수 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 법적 문제가 적음.

* 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 낮음.

* 인근 지역의 시세 대비 잠재적 상승 여력 존재 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 31,500,000원임.

최근 매매 사례를 살펴보면 다음과 같음:

* 2026년 7월 3일, 38.61㎡ (6층) - 30,500,000원

* 2026년 7월 10일, 38.61㎡ (5층) - 32,000,000원

본 건은 3층으로 최근 매매 사례의 중간값(약 31,000,000원) 수준임. 감정가는 최근 매매가와 유사한 수준이지만, 내부 확인 불가 및 공항 소음대책구역 등의 리스크 요인을 고려할 때 보수적인 접근이 필요함. 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 곧 투자 원금이 됨.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 28,000,000원부터 31,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있음.

최종 예상 입찰가: 30,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.