나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50314 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 구룡리 430-10 주건축물제1동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청북도 청주시 청원구 오창읍 구룡리 소재 "비봉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 주택, 편의시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

기호(2) : 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(2) : 세장형 평지로 주거용(다가구주택) 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태

기호(2) : 본건 북동측으로 노폭 왕복4차선 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 주거용지(단독주거용지(1),건폐율60%이하,용적률120%이하,높이 최고3층), 지구단위계획구역(오창과학산업단지 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(비봉초(비봉유치원), 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지(오창과학산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진, 지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2) 토지 지상의 화단, 조경수 등은 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 산입하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물로(사용승인일:2013.01.30) 외벽 : 치장벽돌붙임, 석재타일붙임마감 등 내벽 : 벽지도배마감, 타일붙임마감, 인테리어마감 등 바닥 : 샤시창호 등

이용상태

기호(1) : 다가구주택(1층-2가구, 2층-4가구, 3층-2가구)으로 이용중 입니다.

설비내역

기호(1) : 난방설비, 위생·급배수설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진, 지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1) 건물 1층~3층에 각 확장형발코니가, 3층 302호에 다락이 소재하는 바 이를 고려하여 재조달원가를 산정하였으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 청주지방법원 2026타경50314 (1)

• 소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 구룡리 430-10 주건축물제1동

• 새주소: 충청북도 청주시 청원구 구룡택지로 29-1 (오창읍 구룡리)

• 용도: 다가구주택

• 감정가: 693,637,120원

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산임의경매

• 채권자: 이OO

• 건축물 구조: 철근콘크리트구조

• 건축년도: 2013년 1월 30일 사용승인

• 건물 규모: 지하 0층, 지상 3층

• 토지 면적: 220.40㎡ (약 66.68평)

• 건물 면적: 263.35㎡ (약 79.66평)

• 건물 제시외 면적: 16.96㎡ (약 5.13평) (매각 포함)

• 건폐율: 59.06%

• 용적률: 119.49%

1.1. 입지조건

• 위치: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 구룡리 소재 "비봉초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

• 주위 환경: 공장, 주택, 편의시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

• 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

• 인접 도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 왕복 4차선 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로가 소재하여 도로 접근성이 양호합니다.

• 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 건폐율 60% 이하, 용적률 120% 이하, 높이 최고 3층으로 제한됩니다. 또한, 오창과학산업단지 지구단위계획구역, 소로2류 및 중로1류 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(비봉초, 비봉유치원) 등으로 지정되어 있습니다. 지방산업단지(오창과학산업단지)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 2024년 4월 22일자 이주상의 근저당권 (90,000,000원) 입니다.

• 등기부채권 총액: 174,000,000원 (근저당 2건)

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

• 임차인 현황:

* 유 (보증금 40,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2020-10-28, 대항력 있음)

* 이 (보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-10, 대항력 있음)

* 이예찬 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-12-29, 대항력 있음)

* 이 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-10, 대항력 있음)

* 기타 임차인 GAUTAMSHANTI (대항력 없음), PAUDELDEEPENDRA (대항력 없음), 윤승진 (대항력 없음), 이면수 (대항력 없음), 이종훈 (대항력 없음), 장철주 (대항력 없음)

• 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 정보 기준)

• 임차인 관련 주의사항:

* 대항력 있는 임차인 중 이예찬은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 인수 보증금 0원이라는 점과 관련하여 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 유 , 이 , 이 , 이 임차인은 대항력이 있으며, 이들의 보증금은 인수 대상이 아니라고 명시되어 있으나, 권리관계 확인 시 반드시 재검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

• 본 물건이 위치한 지역은 공장, 주택, 편의시설, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 준공업 지역 특성을 보입니다.

• 인근에 비봉초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

• 오창과학산업단지 지구단위계획구역 내에 위치하여 산업단지 관련 종사자들의 배후 주거지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

• 교육 시설: 비봉초등학교, 비봉유치원 (상대보호구역)

• 편의시설: 근린생활시설 혼재 (구체적 정보는 제한적)

• 교통: 인근 버스정류장 및 주요 도로망 이용 가능

1.5. 잠재적 리스크

• 대항력 있는 임차인 존재: 유 , 이 , 이 , 이 임차인은 대항력을 가지고 있어, 명도 과정에서 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다. 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 법적 관계는 면밀한 분석이 필요합니다.

• 이예찬 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되었으나 대항력 있는 임차인이므로, 이에 대한 정확한 확인이 반드시 필요합니다.

• 제시외 건물 포함: 건물 면적 외에 16.96㎡ (약 5.13평)의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 법적 사항 및 활용 가치를 명확히 파악해야 합니다.

• 복합적인 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 여러 등급의 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 용도 지역 및 제한 사항이 복합적으로 적용되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

• 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 오창과학산업단지 인근에 위치한 다가구주택으로, 주변의 주거 및 공장 혼재 지역 특성을 가지고 있습니다.

• 다가구주택으로서 다수의 임차인이 거주 중이며, 이 중 일부는 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금은 없다고 명시되었으나, 권리 분석 시 임차인 현황 및 대항력 유무를 철저히 재검토해야 합니다.

• 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각되므로, 현장 확인을 통해 해당 건물의 가치와 활용 방안을 평가할 필요가 있습니다.

• 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

• 오창과학산업단지 배후 주거지로서 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

• 다가구 주택으로 다수의 임차인으로부터 꾸준한 월세 수익 기대.

• 제시외 건물 포함으로 인한 추가 공간 활용 또는 가치 증대 가능성.

• 정비된 도로망과 인근 편의시설 이용 용이성.

1.8. 예상 입찰가

• 본 물건의 감정가는 693,637,120원입니다.

• 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

• 예상 입찰가 산정 시에는 상기 명시된 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 상세 내역, 제시외 건물의 실질 가치, 명도 가능성, 주변 시세, 공실률, 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

• 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 부동산 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.