나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101061 [1] 서울특별시 강남구 논현동 222-30 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가서 PDF 참조.

교통상황

감정평가서 PDF 참조.

건물의 구조

감정평가서 PDF 참조.

이용상태

감정평가서 PDF 참조.

설비내역

감정평가서 PDF 참조.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가서 PDF 참조.

인접 도로상태등

감정평가서 PDF 참조.

토지이용계획 및 제한상태

감정평가서 PDF 참조.

공부와의 차이

감정평가서 PDF 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

감정평가서 PDF 참조.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및개요

본건은 서울특별시 강남구 논현동 222-30, 4층 401호에 소재한 다세대주택입니다.

1.2. 물건현황

용도: 다세대주택

감정가: 604,000,000원

토지면적: 20.30㎡ (약 6.14평)

건물면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 경매정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101061 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.4. 특이사항

대항력있는임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 지역적특성

본건이 소재한 서울특별시 강남구 논현동은 강남의 중심지로, 우수한 생활 인프라와 교통 환경을 갖춘 지역입니다. 주변에 고급 주거 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 높은 주거 만족도를 제공합니다.

2.2. 교통접근성

인근에 버스정류장이 다수 위치하며, 지하철 7호선 학동역 및 9호선 언주역 등 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시에도 강남대로, 논현로 등 주요 간선도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 주변환경

* 주변에 다양한 상업 시설, 금융 기관, 의료 시설 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육 시설로는 언북초등학교, 청담중학교, 경기고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 인근에 공원이나 녹지 공간이 특별히 부각되지는 않으나, 강남이라는 입지 자체로 충분한 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 본건 주소지 주변에서 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 안형욱 외 4명 (2021-10-19 접수)

* 공유자전부지분전부이전: 배찬욱 (2022-01-21 접수, 매매)

* 주택임차권: 장준, 금603,000,000원 (2022-01-19 전입/확정, 2024-02-06 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사, 금633,032,262원 (2025-01-15 접수, 말소기준권리)

3.2. 임차인분석

* 임차인: 주택도시보증공사(장준)

* 보증금: 603,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-01-19

* 배당신고일자: 2024-02-06

* 대항력: 없음 (정보상)

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소된 상태이며, 물건명세서상 주택도시보증공사로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인의 대항력이 사실상 소멸되었거나 인수되지 않을 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

3.3. 말소기준권리및소멸/인수권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025-01-15 접수)입니다. 이보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 등기부상 모든 권리를 인수하지 않고 깨끗한 등기 상태를 취득하게 됩니다. (단, 법원 집행 과정에서의 변동 가능성은 항상 존재합니다.)

4. 상권분석

4.1. 최근실거래가동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 논현동 일대 다세대주택의 거래가는 전용면적 기준 평당 약 133만원에서 275만원으로 분포하고 있습니다.

* 전용 18.25㎡(약 5.5평) 물건이 39,500만원에 거래 (평당 약 216만원)

* 전용 18.15㎡(약 5.5평) 물건이 50,000만원에 거래 (평당 약 275만원)

* 전용 27.81㎡(약 8.4평) 물건이 37,000만원에 거래 (평당 약 133만원)

4.2. 지역내시세비교

본건의 건물면적은 29.50㎡(약 8.92평)입니다. 최근 실거래가 동향을 고려할 때, 전용면적 기준 약 216만원 ~ 275만원/㎡의 시세 범위를 예상할 수 있습니다. 이에 따라 본건의 현재 시세는 약 63,700만원 ~ 81,200만원 범위로 추정됩니다. 감정가 604,000,000원은 이 시세 범위의 하단부에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

논현동 소재 다세대주택으로, 소규모 가구에 적합한 전용면적을 가지고 있습니다. 주변이 상업 시설과 주택이 혼합된 지역으로, 조용한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 동시에 누릴 수 있습니다.

5.2. 편의및문화시설

강남역, 신사역, 논현역 등 주요 상업 지구 접근이 용이하며, 백화점, 쇼핑몰, 레스토랑, 카페 등 다양한 문화 및 편의 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계관련리스크

임차인 현황과 등기부상 내역에 일부 혼재된 정보가 있습니다. '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, 등기부상 임차권은 말소되었고 HUG로부터 대항력 포기 확약서가 제출되어 인수 보증금이 0원으로 처리될 가능성이 높습니다. 그러나 법적 분쟁의 여지는 항상 존재하므로, 낙찰 후에도 임차인과의 관계 설정에 주의가 필요합니다.

6.2. 기타유의사항

감정평가서의 상세 내용은 PDF 참조로 되어 있어 구체적인 건물 상태, 이용 현황 등에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다. 현장 방문을 통한 실사를 권장합니다.

7. 종합의견

7.1. 물건강점

* 강남구 논현동이라는 뛰어난 입지 조건.

* 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라.

* 대항력 없는 임차인으로 인수되는 보증금 0원 (권리관계 명확화 시).

* 감정가가 최근 실거래가 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세차익 기대 가능.

7.2. 물건약점

* '대항력있는임차인' 관련 정보와 실제 권리 분석 간의 불일치 가능성으로 인한 잠재적 리스크.

* 정확한 건물 상태 및 법적 문제 해결 여부는 현장 확인 및 추가 조사가 필요.

8. 투자포인트

본 물건은 강남구 핵심 지역에 위치하며, 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 큰 장점입니다. 권리관계 상의 잠재적 리스크를 철저히 분석하고 관리한다면, 안정적인 투자 수익을 창출할 수 있는 매력적인 물건입니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 604,000,000원입니다. 제공된 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 시세는 약 637,000,000원 ~ 812,000,000원으로 추정됩니다. 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점과 강남의 높은 선호도를 고려할 때, 감정가 이상의 입찰이 예상됩니다. 권리 관계 상의 잠재적 리스크와 현재 시세를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 700,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 115.9% 수준이며, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.