나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102076 [3] 서울특별시 동작구 상도동 301-28 푸른주택 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q감정 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""당곡중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장, 노선버스정류장이 있으며, 도보로 약 15분 내외의 거리에 경전철 신림선 ""당곡역""과 ""보라매병원역"", 지하철 7호선 ""신대방삼거리역""이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제2층 제201호 외 2개호로서,
(사용승인일: 2020.08.14)
외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호: 하이샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1(201호)과 2(202호)는 집합건축물대장상 용도가 ""사무실""로 등재되어 있으나, 일련번호 1은 주거용으로 확인되었고, 일련번호 2는 주거용으로 이용 중이라고 탐문조사됨.
일련번호 3(601호)은 공부와 현황 모두 ""다세대주택""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 자체평탄하게 조성된 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 4미터 정도의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

상도동 301-28번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
상도동 301-246번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

일련번호 1(201호)과 일련번호 2(202호)의 집합건축물대장에 등재된 용도(사무소)와 현황(주거용)이 불일치하는 것으로 조사되었으므로 경매진행시 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102076 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 279,000,000원

채권자: 엠씨유제일차유동화전문 (M * 유동화전문)

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 301-28 푸른주택 6층 601호

건물 용도: 다세대주택 (집합건축물대장상으로는 '사무실' 및 '다세대주택' 혼재, 해당 호실은 다세대주택)

토지 면적: 18.07㎡ (토지 지분: 18.0662㎡) (약 5.47평)

건물 면적: 28.16㎡ (건물 지분: 28.16㎡) (약 8.52평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

사용승인일: 2020년 8월 14일

건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

감정평가서 요약에는 당곡중학교 북측 인근, 관악구 봉천동으로 기재되어 있으나, 본건의 정확한 소재지는 동작구 상도동입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능합니다.

인근에 마을버스정류장, 노선버스정류장이 있습니다.

도보 약 15분 거리에 경전철 신림선 '당곡역'과 '보라매병원역', 지하철 7호선 '신대방삼거리역'이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

인접 도로: 동측으로 폭 약 4미터 정도의 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 근저당권(관악신용협동조합, 141,600,000원, 2022-11-29 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황 (인수/소멸 권리)

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후 접수된 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 (대항력 유무, 보증금 인수 여부)

임차인: 박

보증금: 50,000,000원

차임: 750,000원

전입일자: 2022-11-30

확정일자: 2022-11-21

배당신고일자: 2024-12-04

대항력: 없음 (전입일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.)

임차인의 보증금 50,000,000원은 매수인이 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 권리분석 종합

권리관계는 모두 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 서울특별시 동작구 상도동의 주택가에 위치하고 있으며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

주변에 당곡중학교가 있으며, 상업시설은 대로변 또는 주요 도로변에 집중되어 있을 것으로 예상됩니다.

본건 자체는 주거용으로 이용되고 있어, 직접적인 상업 활동을 통한 수익 창출보다는 거주 또는 임대 수익 목적에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

주변에는 주택 외에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

초등학교, 중학교, 고등학교 및 대학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

대중교통 접근성은 보통 수준이며, 생활권 내에서 다양한 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 601호에 '위반건축물' 표기가 되어 있으며, 3.15㎡ 면적에 판넬 마감 등 구체적인 내용이 기재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 철거 또는 원상복구 등의 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요소입니다.

정확한 위반 내용 및 처리 방안에 대한 건축물대장 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

감정평가서 요약에 따르면, 201호와 202호의 경우 공부상 용도(사무실)와 현황(주거용)이 불일치하는 것으로 조사되었습니다. 본건 601호는 공부와 현황 모두 '다세대주택'으로 일치하나, 일부 호실의 용도 불일치는 건물 전체의 관리 상태나 법적 문제와 연관될 수 있어 참고해야 합니다.

6.3. 기타

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리관계가 존재할 수 있습니다.

총 채권액이 27억 원 이상으로 높은 편이나, 본건의 모든 권리는 소멸 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축된 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

권리관계는 모두 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

그러나 '위반건축물' 등재 사항은 향후 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

유동화 및 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물 (2020년 사용승인).

권리관계가 모두 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건.

주거용 부동산으로 활용 가능하며, 일반적인 주택가 입지에 해당.

경전철 및 버스 노선 등 대중교통 이용이 편리함.

9. 예상 입찰가

감정가: 279,000,000원

건물 면적: 28.16㎡ (약 8.52평)

주변 시세 분석:

최근 거래된 유사 물건 시세를 분석한 결과,

강호빌리지 (2017년식, 42.94㎡)는 2026년 7월 230,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 536만원)

효성빌라(B동) (1986년식, 34.77㎡)는 2026년 7월 215,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 618만원)

대성하이빌라B동 (1991년식, 41.16㎡) 거래 (740,000,000원)는 면적 대비 가격이 매우 높아 오류일 가능성이 있어 본 분석에서는 제외했습니다.

시세 분석 결과, 본건과 유사하거나 규모가 약간 더 큰 물건들의 ㎡당 가격은 약 530만원에서 620만원 수준으로 파악됩니다. 이를 본건 면적(28.16㎡)에 적용할 경우, 정상적인 상태라면 150,000,000원 ~ 175,000,000원 범위의 시세가 예상됩니다.

그러나 본건은 '위반건축물'이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 이에 대한 잠재적 비용(이행강제금, 원상복구 등)을 고려하여 반드시 할인된 가격으로 입찰해야 합니다. 감정가(279,000,000원)는 이러한 리스크를 충분히 반영하지 못한 것으로 판단됩니다.

따라서, 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최적의 입찰가는 위반건축물에 대한 철저한 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

주변 지도 검색을 통한 혐오시설 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았으며, 본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스 검색이 불가하여 추가적인 조사를 수행하지 못했습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.