나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30649 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 29-11 베스트빌 101동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 소규모 근린상가 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 303호로서, 외벽:인조석붙임마감, 미장스톤마감 등, 창호:새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측및 서측으로 노폭 약 8미터, 약 30미터의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도당동 29-11 :제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

1.1. 1.사건번호

부천지원 2026타경30649 (1)

1.1. 2.주소

경기도 부천시 원미구 도당동 29-11 베스트빌 101동 3층303호 (도로명: 경기도 부천시 원미구 평천로849번길 69 (도당동))

1.1. 3.건물 용도

도시형생활주택 (다세대주택)

1.1. 4.감정가

173,000,000 원

1.1. 5.면적

토지면적: 23.70㎡ (약 7.17평)

건물면적: 36.85㎡ (약 11.15평)

1.1. 6.매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 7.경매 구분

부동산강제경매

1.1. 8.채권자

주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 소규모 근린상가 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

1.2. 2.교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통 상황은 보통입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

* 소유권: 이명순 외 1명 → 김희주 → 이수빈 (매매)

* 주택임차권(을3): 2024-05-01 접수, 권리금액 190,000,000원, 이지선 (말소 예정)

* 압류(갑4): 2022-05-30 접수, 부천시 (말소기준권리, 말소 예정)

* 압류(갑5): 2023-08-28 접수, 수원시 (말소 예정)

* 강제경매(갑6): 2026-03-18 접수, 주택도시보증공사 (말소 예정)

전체 등기부채권 총액: 190,000,000 원

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: B (BATLKHAGVAYESUKHEI)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-06

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: E (ERDENEBATTUGSBUYAN)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-01

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: N (NARANBAATARBILGUUN)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-01

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: T (TUMURBATTUVSHINTUR)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-02

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이지선)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-29

확정일자: 2022-03-31

배당신고일자: 2024-05-01

대항력: 없음

본 건 임차인 중 일부(B , E , N , T )의 전입일자(2025년 12월)가 보고서 작성 시점(2026년 8월)보다 미래로 되어 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 통상적인 임대차 관계와 상이하므로 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 3.인수되는 권리

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (말소기준권리: 부천시 압류 (2022.05.30))

1.3. 4.말소기준권리

압류(부천시, 2022-05-30)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 도당동 일대는 단독주택 및 공동주택이 밀집한 주거지역이며, 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 본건 건물 자체에도 제2종근린생활시설로의 용도 추가가 가능한 점을 고려할 때, 지역 내 수요를 충족하는 소규모 상가로의 활용 가능성도 존재합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

소규모 근린상가 등 기본적인 생활 편의시설이 인근에 소재합니다.

1.5. 2.교육시설

'도당중학교'가 북서측 인근에 위치하며, 토지이용계획 상 해당 학교와 관련된 보호구역(상대/절대)이 존재합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지거래허가구역

본건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로, 허가 절차를 확인해야 합니다.

1.6. 2.HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 매수인이 인수해야 할 조건에 대한 변경이 있음을 시사하므로, 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 3.선순위임차권 및 특이 임차인 현황

등기부상 주택임차권(을3, HUG)은 말소 예정이나 '선순위임차권' 표기가 혼재되어 있어, 미등기 또는 등기 외의 별도 권리 관계가 있는지 추가 확인이 필요합니다. 또한, 일부 임차인의 전입일자가 미래이며 보증금/차임이 0원인 점은 매우 이례적이므로, 임대차 관계의 실체 및 진위 여부를 철저히 조사해야 합니다.

1.6. 4.기타사항

2014년 준공된 건물로 신축은 아니나 비교적 연식이 짧은 편입니다.

1.7. 시세 분석 및 예상 입찰가

1.7. 1.최근 매매 사례 분석

입력된 주변 매매 사례 중, 본건과 유사한 '베스트빌4차(128-2)'(2014년 준공)의 2026년 7월 3일 거래 사례(52.15㎡, 238,000,000원)를 비교 대상으로 삼았습니다. 이 사례의 평당 가격은 약 4,563,758원/㎡입니다.

1.7. 2.현재 시세 추정

본건 건물 면적 36.85㎡에 위 사례의 평당 가격을 적용 시, 약 168,270,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가(173,000,000원)와 유사한 수준입니다.

1.7. 3.예상 입찰가 산정

감정가 173,000,000원을 기준으로, 위에 언급된 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 불확실성, 그리고 특히 미래 시점의 비정상적인 임차인 현황 등을 종합적으로 고려할 때, 위험 부담을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 인수 보증금이 없는 점을 감안하더라도, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 155,000,000원 ~ 165,000,000원

본 보고서에서는 160,000,000원을 추천 입찰가로 제시합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부천시 도당동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준이며 건물 연식도 비교적 짧은 편입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 그리고 특히 미래 시점의 임차인 정보와 0원 보증금/차임이라는 매우 이례적인 상황은 본건의 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이나, 미등기 권리나 숨겨진 채무 관계가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 관계 확인이 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 부천시 도당동의 주거지역에 위치하여 기본적인 입지 여건이 양호합니다.

* 2014년 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 잠재적 리스크 요인에 대한 명확한 확인 및 해결 시, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 명확한 권리 취득이 가능할 것으로 보입니다. (단, 특이사항에 대한 확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.