나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502293 [1] 인천광역시 부평구 청천동 396-28 크리스탈타운 305동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "청수사거리" 동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 4층 402호로서 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502293 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 396-28 크리스탈타운 305동 4층402호

건물 용도: 다세대주택

감정가: 115,000,000원

토지 면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

건물 면적: 55.96㎡ (약 16.93평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "청수사거리" 동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대임. 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

1.3. 권리분석

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

경매 구분: 부동산강제경매

말소기준권리: 2026년 03월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을구 11번 임차권 등기보다 후순위, 갑구 15번 경매 개시 결정이 말소기준 권리가 됨)

등기부채권 총액: 168,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (문 )

보증금: 168,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 08월 03일

확정일자: 2021년 05월 26일

대항력: 없음

비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 11번 주택임차권 등기가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 것으로 판단됨. (부동산 강제 경매(갑15)보다 후순위로 말소될 것으로 예상됨.)

권리 인수: 인수되는 보증금은 0원임.

1.4. 상권분석

주변 시세 정보 (2026년 7월 기준):

* 인천 부평구 청천동 395-17 (일신빌라): 1992년 준공, 44.01㎡, 3층, 60,000,000원 거래. (약 136만원/㎡)

* 인천 부평구 청천동 79-15 (그랜드뷰): 2015년 준공, 43.15㎡, 4층, 150,000,000원 거래. (약 348만원/㎡)

* 인천 부평구 청천동 78-3 (하나빌리지): 2003년 준공, 67.21㎡, 4층, 120,000,000원 거래. (약 179만원/㎡)

시세 분석:

본건(크리스탈타운 305동 4층 402호, 55.96㎡, 1999년 준공)의 감정가 115,000,000원 (약 206만원/㎡)은 주변 시세와 비교 시, 신축(2015년) 대비 저렴하나 준공 연도가 유사하거나 오래된 건물들과 비교 시 중간 정도 수준임. 2003년 준공된 67.21㎡의 하나빌리지(1.79백만원/㎡)보다는 높고, 1992년 준공된 44.01㎡의 일신빌라(1.36백만원/㎡)보다는 높게 형성되어 있어, 본건의 감정가는 시장가격을 합리적으로 반영한 것으로 판단됨.

1.5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 4층 402호

내외부 마감: 외벽 드라이비트 마감, 내벽 벽지 마감, 창호 하이샤시 창호 등

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 시설 등이 설치되어 있음.

토지 이용 상태: 가장형의 다세대주택 부지임.

인접 도로: 본건 남측으로 세로의 포장도로와 접함.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자로서 관련 인수 조건에 변동이 있음을 유의해야 함.

토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 주택용도 취득 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 향후 개발 및 거래에 제한이 있을 수 있음.

임대 관계: 임대관계 미상으로, 명도 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음. (다만, 현재 등록된 임차인은 대항력 없음)

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 115,000,000원임. 주변 다세대주택들의 최근 거래가를 분석한 결과, 감정가는 시장가격을 적절히 반영하고 있는 것으로 보임. 권리관계 상 인수되는 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 임차권은 소멸될 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수사항은 추가적인 확인이 필요함. 준공업지역 내 위치하며 건축법 및 수도권정비계획법에 따른 제한사항이 존재함.

1.8. 투자 포인트

인천 부평구 청천동의 주거 지역에 위치하며, 교통이 편리함.

주요 권리인 임차권이 말소될 것으로 예상되어 명도 부담이 적음.

감정가가 인근 유사 건물 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

HUG가 채권자로 있어, 경매 절차가 비교적 명확하게 진행될 가능성이 있음.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 115,000,000원이며, 주변 시세 및 권리분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 입찰 희망가는 118,000,000원 ~ 128,000,000원 범위에서 전략적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 예상됨. 이는 감정가를 상회하는 수준으로, 경쟁 상황 및 명도 절차 진행 가능성 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.