나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502298 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22 한마음아파트 에이동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재"숭의로터리"서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건내 제12층 제1201호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

현재 아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비(15인승), 기계주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설 및 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구 , 시가지경관지구(2022-10-11) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항 전부증명서상 주택임차권(전영준 260,000,000원)등기되어 있는바 경매업무시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하는 아파트로, 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호: 인천지방법원 2026타경502298 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22 한마음아파트 에이동 12층1201호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 중 제12층 제1201호

토지 면적: 9.31㎡ (약 2.81평)

건물 면적: 49.80㎡ (약 15.06평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

감정가: 148,000,000원

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 편리합니다.

건물 북동측으로는 포장된 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정 등기(2026타경502298)로, 채권자는 주택도시보증공사이며 채권액은 260,000,000원입니다.

등기부등본 상 소유권 보존 등기(박경훈, 2017.02.06.)가 있으며, 주택임차권(전영준, 보증금 260,000,000원, 전입 2022.12.23, 확정 2022.12.08) 등기가 존재합니다.

다만, 해당 임차권은 2025.03.20. 말소 예정으로, 등기부상 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

또한, 물건명세서 상 주택임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

채권 총액은 260,000,000원이며, 매수인이 인수하는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사(전 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-23

* 확정일자: 2022-12-08

* 배당신고일자: 2025-03-20

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (다만, 등기상 대항력 없음으로 명시)

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 숭의동 일대는 주거지 및 근린생활시설이 혼합된 일반적인 상권 지역입니다.

"숭의로터리"라는 교통 요충지에 인접해 있어 유동인구 및 접근성 측면에서 이점이 있습니다.

주변에 아파트 단지와 상가들이 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용은 편리합니다.

다만, 대형 쇼핑몰이나 집객력이 높은 상업 시설이 밀집한 지역은 아니므로, 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 분포하고 있으며, 이에 따른 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

근린생활시설 또한 풍부하여 일상생활에 필요한 각종 서비스 이용이 편리할 것으로 보입니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 함께 15인승 승강기 및 기계 주차 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항: 등기부상 임차권은 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 명확히 기재되어 있습니다. 그러나 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 HUG와의 계약 및 인수 과정에서 예상치 못한 조건이 발생할 수 있음을 시사하므로, 관련 내용을 HUG에 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

건물 명칭 표기 오류: 공부상 '한마음아파트 A동'으로 되어 있으나, 현황 건물에는 '101동'으로 표시되어 있다는 점은 서류 및 등기 처리 시 혼선이나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등) 등 다양한 법규의 적용을 받으므로, 토지 이용 시 관련 규제를 숙지해야 합니다.

채권 총액이 감정가를 초과하는 상황: 채권액 260,000,000원이 감정가 148,000,000원보다 높아, 경매 절차 진행 또는 물건 가치 변동에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 아파트로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가되며, 아파트로서의 기본적인 주거 여건을 갖추고 있습니다.

권리 분석 상으로는 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점에서 명확한 입찰이 가능합니다.

그러나 "HUG 인수조건 변경"이라는 문구와 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 철저한 사전 조사와 확인이 반드시 수반되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인천 미추홀구는 도시 재생 및 개발이 진행되는 지역 중 하나로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없다는 점은 투자 결정에 긍정적인 요소입니다.

감정가 및 주변 시세 조사, 경쟁 물건 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 148,000,000원입니다.

매수인이 인수하는 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가 및 현재 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

채권 총액이 감정가를 상당폭 초과하는 점과 HUG 관련 특이사항을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시점에서 예상되는 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 수준인 약 118,400,000원에서 140,600,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 실거래가 및 유사 물건 낙찰가율에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.