나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502330 [1] 인천광역시 계양구 작전동 634-9 코쿠닝78 14층1405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위로는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층 건 내 제14층 제1405호로서, (사용승인일자 : 2018.05.01) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창 호 : 하이샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 '오피스텔'로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 인접필지 대비 평지의 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 아스팔트도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경502330 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 계양구 작전동 634-9 코쿠닝78 14층1405호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 265,000,000원이며, 토지 면적은 22.57㎡(약 6.83평), 건물 면적은 84.56㎡(약 25.58평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄매각되는 조건입니다.

채권자는 주OOOOOOO(주택도시보증공사로 추정)이며, 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2018년 5월 1일에 사용승인되었으며, 본건은 지상 14층 중 1405호입니다.

토지는 사다리형의 주거용 건부지로 이용 중이며, 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치하며, 남동측 인근에 작동초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변으로는 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

건축물대장 정보에 따르면, 코쿠닝78은 총 14층 건물이며, 본건은 14층에 위치하여 고층에서의 조망이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 03월 12일자 남인천세무서장의 압류 등기입니다.

집합건물 등기부요약 상, 을구 10번 순위의 주택임차권(이승섭, 279,000,000원)이 존재하나, 물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025년 5월 19일. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(이승섭): 보증금 279,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2020년 9월 16일, 확정일자 2020년 8월 31일, 배당신고일자 2022년 10월 14일. 대항력 없음.

등기부상 채권 총액은 5,503,000,000원으로 높으나, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 채무 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 작전동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 조화롭게 분포되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

작동초등학교와 인접해 있어 학생 수요가 예상되며, 주변 상업시설들은 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 역할을 하고 있습니다.

관련 검색 결과, 코쿠닝78 주변으로 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 따라서 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 적은 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 2018년 5월 1일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔입니다.

건물에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 편의시설이 잘 구비되어 있습니다.

주변에 작동초등학교가 있어 자녀가 있는 가구에게 교육 환경 면에서 긍정적일 수 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 본건은 준공업지역 내 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등이 주택용도로 취득 시 허가를 받아야 하나, 현재 지정 기간이 만료되었을 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 위험은 해소된 것으로 보입니다.

건물 일부에서 누수나 마감 처리 미흡, 벌레 출몰 등에 대한 거주 후기가 존재하므로, 실제 건물 상태에 대한 면밀한 점검이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 계양구 작전동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 교육 시설 및 근린 생활 시설이 인접해 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역에 입지하고 있습니다.

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능한 물건입니다.

다만, 토지이용계획상의 제한사항과 HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용, 그리고 실제 건물 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

전반적으로 안정적인 입지와 명확한 권리 관계를 가진 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

2018년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

작동초등학교 인근으로 교육 환경과 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있으나, 보증금 인수 위험은 해소된 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 265,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 감정가는 265,000,000원이며, 권리 분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

인근 유사 오피스텔의 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가 범위를 270,000,000원 ~ 285,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 본건의 상세 상태 점검 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.