나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502331 [1] 인천광역시 부평구 부평동 633-22 서보한마음 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, '부평6동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 서보한마음 6층 603호로서, 부근은 다수의 주거용오피스텔 및 다세대주택, 주상복합건물 등이 밀집 소재하며, 인근에 학교, 관공서, 병원 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 및 주·정차 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트,평스라브지붕 10층건내 6층 603호로서, 외벽 : 스톤코트마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감. 창호 : 하이새시 2중창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러 시설에 의한 난방이며, 승강기, 화재경보기, 스프링쿨러, 기계식주차장 및 위생설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 오피스텔 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 노폭 약8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025- 08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경502331 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 부평구 부평동 633-22 서보한마음 6층603호

1.3. 물건 종류

오피스텔

1.4. 감정가

185,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 17.33㎡ (약 5.24평)

* 토지지분: 17.33㎡ (약 5.24평)

* 건물면적: 66.12㎡ (약 20.00평)

* 건물지분: 66.12㎡ (약 20.00평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사(HUG)

1.9. 건축 연도

2015년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, '부평6동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 서보한마음 6층 603호입니다. 주변은 다수의 주거용 오피스텔, 다세대주택, 주상복합 건물 등이 밀집해 있으며, 학교, 관공서, 병원, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조

건축물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브 지붕의 10층 건물 내 6층 603호입니다. 외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 2중창호로 시공되었습니다.

2.4. 이용상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

도시가스 보일러 시설에 의한 난방이 가능하며, 승강기, 화재경보기, 스프링클러, 기계식 주차장 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고가 평탄한 부정형 토지로서, 현황 오피스텔 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역 지구: 준주거지역

* 기타 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

* 허가구역: 토지 거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 해당 기간이 만료되었으므로 현재는 허가구역이 아닙니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (성함: 박지영)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-19

* 확정일자: 2021-03-08

* 배당신고일자: 2025-04-08

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등록되어 있으며, 보증금 185,000,000원에 대한 확정일자를 받았습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되었던 주택임차권(을구 3번)은 말소될 예정입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 보존: 김창현 외 1명 (2015-08-17)

* 공유자 전부 지분 이전: 중국인 (2015-10-12)

* 소유권 이전 (매매): 신재욱 (2021-03-19)

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,990,000,000원) (2023-04-25) - 말소기준권리

* 압류: 인천광역시 부평구청장 (2024-03-11) - 말소

* 주택임차권: 박지영 (185,000,000원) (2025-04-08) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (185,000,000원) (2026-03-24) - 본 경매개시결정

* 압류: 강서세무서장 (2026-05-13) - 말소

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 25일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이보다 선순위인 권리(소유권 보존, 공유자 지분 이전, 소유권 이전)를 제외한 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 주택임차권(을구 3번) 또한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라 말소될 예정이므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 부평동 일대는 부평역을 중심으로 형성된 구도심 지역으로, 오피스텔, 주상복합, 다세대주택 등 주거 시설과 상업 시설이 혼재하는 복합 상권입니다. 인근에 행정복지센터, 학교, 병원, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 유동인구 또한 꾸준히 유지되는 지역입니다. 상권은 비교적 안정적이며, 주거 및 상업 기능이 균형을 이루고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다수의 마트, 편의점, 병원, 약국, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 부평6동행정복지센터 인근에 위치하며, 인근 학교 시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 다양한 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 도보 거리에 위치하며, 차량 이용 시 주요 도로로의 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 진행되고 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있습니다. 이는 HUG가 채무 불이행 등으로 인해 채권을 인수하거나 관련 권리를 행사하는 과정에서 발생한 조건 변경일 수 있습니다. 권리분석상 임차보증금 인수 리스크는 해소되었으나, HUG와의 계약 관계나 관련 절차가 복잡하게 진행되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건축물 제한사항: 대상 물건 소재지는 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건물 증축, 재건축 또는 용도 변경 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 기간 만료: 과거 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 2026년 8월 25일부로 지정 기간이 만료되었습니다. 이로 인해 해당 제한은 현재 적용되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2015년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 건축 구조 또한 철근콘크리트 구조로 견고합니다. 권리관계 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 특히 임차인 박지영 씨의 주택임차권은 HUG의 말소 동의로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없어 인수 부담이 없습니다. 감정가는 1억 8,500만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 분석 시점(2025년 9월)의 유사 물건 거래가는 1억 5,700만원에서 1억 6,800만원 수준으로, 감정가 대비 소폭 낮은 경향을 보입니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 부평동 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 생활 편의성과 교통 접근성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 인수할 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 임차 보증금 미인수: HUG의 동의로 임차보증금 1억 8,500만원에 대한 인수 부담이 없습니다.

* 꾸준한 수요: 오피스텔 및 주거용 건물 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2025년 9월)를 분석한 결과, 동일 건물 6층 72.11㎡ 면적이 1억 6,800만원에 거래되었습니다. 본건 물건은 66.12㎡ 면적이며 6층으로, 면적 대비 시세를 고려할 때 1㎡당 약 233만원 수준을 적용하면 약 1억 5,370만원으로 추산됩니다.

감정가는 1억 8,500만원이나, 최근 실거래가 수준과 면적 차이를 감안하면 감정가보다는 다소 낮은 가격에서 입찰가를 형성할 가능성이 있습니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 HUG의 채권 집행이라는 점을 고려할 때, HUG의 회수 목표가와 시장 가격 간의 조율이 필요할 수 있습니다.

권리 인수 부담이 없고 입지가 양호하다는 점을 고려하여, 현재 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 판단을 종합적으로 예상했을 때, 보수적으로는 1억 7,000만원에서 1억 7,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. HUG의 채권 회수 의지와 낙찰 가능성을 고려하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 175,000,000원

* 시세 반영 예상 입찰가: 175,000,000원 내외 (시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동 가능)

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