나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502337 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1451-1 뉴다인 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 "예술회관역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제7층 제701호로서 (사용승인일자: 2011.8.24) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 돌붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

실지조사일 현재 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15미터, 동측으로 노폭 약 9미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 중로2류(폭 15m~20m)(2025-01-06)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건상세정보

사건번호:인천지방법원 2026타경502337 (1)

소재지:인천광역시 남동구 구월동 1451-1 뉴다인 7층701호

용도:도시형생활주택

감정가:111,000,000원

매각대상:토지/건물일괄매각

경매구분:부동산강제경매

채권자:주택도시보증공사(HUG)

1.2. 건물정보

건축년도:2011년 8월 24일 사용승인

구조:철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수:7층 건물 내 제7층

전용면적:25.86㎡ (약 7.82평)

건물 제시외면적:0.00㎡

1.3. 토지정보

토지면적:9.81㎡

토지지분:9.81㎡

토지 제시외면적:0.00㎡

토지이용계획및제한상태:일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함).

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 인천1호선 "예술회관역"이 위치하여 제반 교통 상황은 양호합니다. 예술회관역 주변으로는 다양한 버스 노선이 연결되어 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 25일 접수된 도봉세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는권리

제공된 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 1번 주택임차권 등기이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출된 상태이며, 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, "특이사항" 및 "특수물건정보"에 '선순위임차권'이 언급되어 있으므로, 계약 전 말소 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인현황

임차인:주택도시보증공사(신 )

보증금:130,000,000원

차임:0원

전입일자(사업일자):2022년 2월 11일

확정일자:2022년 2월 11일

배당신고일자:2024년 3월 8일

대항력:없음

비고:

인수 보증금 합계:0원

4. 상권분석

본건이 위치한 구월동 지역은 주거, 업무, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인천지하철 1호선 예술회관역 역세권에 위치하며, 인천지방경찰청, 인천문화예술회관 등 공공 및 문화 시설이 인접해 있어 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다. 근린생활시설이 풍부하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

인천지하철 1호선 예술회관역 주변에는 홈플러스 구월점, 롯데백화점 등 대형 쇼핑 시설과 CGV, 인천문화예술회관 등 문화 시설이 위치해 있습니다. 또한, 병원, 은행, 관공서(인천지방경찰청, 인천고용노동청 등) 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5.2. 주변교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정된 지역에 포함되어 있어 인근에 교육 시설이 존재함을 시사합니다. 주위 환경에 '학교'가 포함되어 있다고 명시되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

'선순위임차권' 언급이 특이사항 및 특수물건정보에 포함되어 있습니다. 비록 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 기재되어 있고 낙찰자가 인수할 보증금 합계가 0원으로 분석되나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리라는 문구가 함께 있어 계약 전 이에 대한 명확한 확인이 요구됩니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합의견

인천지방법원 2026타경502337 물건은 인천 남동구 구월동의 역세권에 위치한 도시형생활주택입니다. 2011년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 관계상 인수될 권리가 없는 것으로 분석되나, 임차권 관련 언급에 대한 최종 확인이 필요합니다. 전반적으로 안정적인 입지와 양호한 조건을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 인천1호선 예술회관역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 2011년 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 인천지방경찰청, 인천문화예술회관 등 주요 시설 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 것으로 예상됩니다 (선순위임차권 관련 최종 확인 필요).

9. 예상입찰가

시세분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보는 1989년부터 2001년 사이에 건축된 '다세대' 주택들의 거래 내역입니다. 이들 주택은 평균 전용면적 38.25㎡~49.82㎡로, 본건(2011년식 도시형생활주택, 전용면적 25.86㎡)과는 건축 연도, 주거 형태, 면적 등에서 차이가 있습니다. 제공된 JSON 데이터상의 거래 가격은 4,500만원에서 8,500만원 사이로, 평당 가격은 약 113만원에서 170만원 수준입니다.

반면, 본건의 감정가는 111,000,000원으로, 전용면적 기준 평당 약 430만원 수준입니다. 이는 제공된 JSON 데이터의 시세보다 높은 편이며, 이는 본건 건물이 더 신축이고 '도시형생활주택'이라는 점, 그리고 거래된 '다세대' 주택과의 시장 가치 차이 때문으로 분석됩니다. 따라서 제공된 JSON 데이터만으로는 본건의 정확한 현재 시세를 산정하는 데 한계가 있습니다.

예상 입찰가:

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본건의 감정가(111,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 제공된 JSON 데이터의 시세와 감정가 간의 차이를 감안하여, 보수적으로 감정가의 90%~100% 수준인 100,000,000원 ~ 110,000,000원 내외를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 권리관계, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.