나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502325 [1] 인천광역시 부평구 부평동 341-88 하임스토리 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부원중학교 동측 인근에 위치하는 하임스토리 9층 903호로서 주위는 동유형의 오피스텔(주거용), 아파트 숙박시설, 상업용빌딩, 위락시설 등이 소재하는 상업지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(부평역)이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 14층 건물내 9층 903호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 외장범랑판넬 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 3필일단의 대체로 사디리형 토지로서 주상용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약6미터, 서측 및 북측으로 폭 약4미터내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-부평동341-88: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 중점경관관리 구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임. -부평동341-84: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 중점경관관리 구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함)임. -부평동341-324: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법},중점경관관리구역(2025-05-19),토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -2023년 1월 19일 인천지방법원의 임차권등기명령(2022카임1567) 임차보증금: 금264,000,000원 확정일자: 2020년 11월 27일 임차권자: 이하영(860625-*******)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502325 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 341-88 하임스토리 9층903호

용도: 오피스텔

감정가: 236,000,000원

토지면적: 9.94㎡ (약 3.00평)

건물면적: 73.09㎡ (약 22.11평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, 부원중학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 동 유형의 오피스텔, 아파트, 숙박시설, 상업용 빌딩, 위락시설 등이 소재하는 상업지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(부평역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 5월 4일자 동안산세무서장의 압류입니다. 이에 따라 해당 권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청)

* 임차인 이재성: 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 6월 3일 전입, 대항력 없음.

* 임차인 이정아: 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 6월 3일 전입, 대항력 없음.

* 임차인 주택도시보증공사(이하영): 보증금 264,000,000원, 차임 0원, 2021년 8월 19일 전입, 2020년 11월 27일 확정일자, 2023년 1월 30일 배당신고일자, 대항력 없음.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 3번 주택임차권(이하영)이 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

따라서, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 건은 일반상업지역 내에 위치하며, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 상업용 빌딩 등이 혼재된 지역입니다.

부평역 역세권 인근으로 풍부한 유동인구와 배후수요를 갖추고 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 상권입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대 보호 구역, 과밀억제권역, 중점 경관 관리 구역, 토지거래 계약에 관한 허가 구역 등으로 지정되어 있어, 일부 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

1.4. 생활정보

인근 지역에 다양한 편의시설(마트, 병원 등) 및 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

부원중학교가 인근에 위치하며, 교육 환경은 양호한 편입니다.

부평역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

주변 지역은 상업 및 주거 복합 지역으로, 특별히 혐오 시설이나 주민 민원을 유발할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항은 본 건 경매 절차 또는 낙찰 후 인수 과정에 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 HUG와의 추가적인 확인이 반드시 필요함을 의미합니다.

임차권 관련 사항: 을구 순위 3번 주택임차권이 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점과 HUG의 말소 동의 확약서 제출은, 복합적인 권리 관계를 시사합니다. 비록 인수 부담은 없다고 판단되나, 관련 서류의 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 일반상업지역 외에 지정된 지구 및 구역들로 인해 향후 건물 이용 또는 재건축 시 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천 부평역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

감정가는 2억 3,600만원이며, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적 오피스텔의 시세는 약 2억 2,500만원에서 2억 3,500만원 수준으로 파악되어, 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준을 보입니다.

권리 분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항은 잠재적 리스크로 추가적인 확인이 요구됩니다.

전반적으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

부평역 역세권의 탄탄한 배후수요와 풍부한 유동인구를 바탕으로 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

2017년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하여 상품성이 우수합니다.

권리상 인수 부담이 없는 것으로 판단되어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. (HUG 관련 사항 명확화 시)

인근 지역의 지속적인 개발 및 수요 증가로 인한 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (2025년~2026년):

* 69.78㎡ (약 21.11평) 거래가: 200,000,000원 (2025년 12월)

* 76.57㎡ (약 23.16평) 거래가: 246,000,000원 (2025년 2월)

* 76.78㎡ (약 23.23평) 거래가: 245,000,000원 (2026년 1월)

본 건 면적(73.09㎡, 약 22.11평) 기준, 현재 시세는 약 2억 2,500만원에서 2억 3,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가(2억 3,600만원) 및 시세와 비교 시, 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 관련 채권 총액(2,335,000,000원)을 고려할 때, HUG의 입찰 참여 또는 관련 채권 회수 전략에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

안정적인 투자 수익 확보를 위해, 인수되는 보증금이 0원임을 전제로 하되, HUG 관련 특수 사항에 대한 면밀한 추가 조사를 거친 후, 1억 8천 5백만 원 ~ 2억 5백만 원 사이의 입찰가 범위를 제안합니다. 본 가격대는 시장 가치 대비 합리적인 수준이며, 잠재적 위험 요소를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.