나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10552 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 609 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "오봉초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

대상물건이 있는 건물까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "방학역(1호선)"이 소재하여 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 6층 건물 내 제2층 제201호로 외벽 : 석재 마감, 창호 : 샷시 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -주택임차권 등재 내용 임차보증금 165,000,000, 임대차계약일자 2023년4월15일, 주민등록 및 점유개시일자 2023년5월26일, 확정일자 2023년4월17일.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2026타경10552 (1)

서울특별시 도봉구 도봉동 609 제2층 제201호

도시형생활주택

감정가: 182,000,000원

토지면적: 19.96㎡ (약 6.04평)

건물면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (본건의 임차인 겸 강제경매 신청인)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "오봉초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

* 교통상황

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 "방학역"이 소재하여 교통 편의성은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 진행 요약

본 건은 김OO (임차인 김정우)이 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

* 주요 권리 내역

* 을구 3번 (2025-05-30): 주택임차권 (임차인: 김정우, 보증금: 165,000,000원). 본 권리는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. (대항력 있음, 전입일자: 2023-05-26, 확정일자: 2023-04-17)

* 갑5 (2023-06-15): 가압류 (채권자: 비엔케이캐피탈). 금액: 9,874,750원. 본 권리는 말소기준권리이며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑6 (2025-03-19): 압류 (채권자: 포천세무서장). 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑7 (2026-03-25): 강제경매 (채권자: 김정우). 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑8 (2026-06-02): 압류 (채권자: 국민건강보험공단). 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액

174,874,750원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 3번의 주택임차권 (김정우)은 대항력이 있어, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액 부분을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-26

* 확정일자: 2023-04-17

* 배당신고일자: 2025-05-30

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 매각으로 인해 대항력이 소멸되지 않으므로, 보증금 전액 또는 잔액을 인수할 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 정보 (최근 1년간 실거래 기준)

* 석천하이츠 (도봉동 575-15, 1996년 준공, 55.02㎡): 2026년 7월 110,000,000원에 거래.

* 타운벨리2 (도봉동 583-22, 2019년 준공, 36.25㎡): 2026년 7월 260,000,000원에 거래.

* 라온누리 (도봉동 625-33, 2017년 준공, 59.93㎡): 2026년 7월 278,000,000원에 거래.

* 시세 분석

본 건은 전용면적 29.10㎡ (약 8.8평)의 도시형생활주택입니다. 유사 연식 (2017-2019년)의 다세대주택 실거래가는 36.25㎡ 기준 2억 6천만원, 59.93㎡ 기준 2억 7천 8백만원 수준입니다. 감정가 1억 8천 2백만원은 본 건 면적과 연식 등을 고려할 때 시장 시세와 부합하는 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

"오봉초등학교"가 인근에 위치하며, 주택가에 형성된 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 6층 건물 내 제2층 제201호입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역은 주택 및 학교 등이 소재한 주거지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크로, 임차인 김정우(보증금 1억 6,500만원)의 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않아 보증금 전액 또는 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 외국인 등 특정 대상자에 대한 관련 규제를 확인해야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 방학역 인근에 위치한 비교적 신축(2017-2018년 준공) 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

그러나, 최선순위로 존재하는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6,500만원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실질적인 총 매수 금액이 감정가를 상회할 수 있다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

입찰 시에는 반드시 임차인의 배당 현황 및 실제 인수해야 할 보증금액을 명확히 파악하고, 이를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치: 서울특별시 도봉구 도봉동, 1호선 방학역 인근.

* 건축물: 2017-2018년 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축.

* 주거 환경: 초등학교 및 주거 편의시설 인접.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 182,000,000원

* 임차인 인수 보증금 (최악의 경우): 165,000,000원

* 면적: 29.10㎡ (약 8.8평)

본 건의 감정가는 1억 8,200만원 수준으로, 주변 시세와 비교 시 적정하다고 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6,500만원을 인수해야 할 위험이 존재하므로, 입찰가 산정 시 이를 최우선으로 고려해야 합니다.

만약 입찰 가격이 1억 6,500만원보다 낮을 경우, 낙찰자는 입찰가 외에 임차인에게 변제되지 못한 보증금 잔액을 추가로 부담하게 되므로, 총 매수 금액은 1억 6,500만원 이상이 될 수 있습니다.

안정적인 투자 수익을 확보하기 위해서는, 총 부담하게 될 금액(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

이에 따라, 리스크를 충분히 반영한 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

(주의: 본 입찰가는 최악의 경우를 상정하여 보수적으로 산정된 금액이며, 임차인 인수 보증금 1억 6,500만원을 고려할 때 총 매수 금액이 1억 6,500만원 수준이 될 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 배당표 확인을 통해 신중히 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.