나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502281 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35 더존아파트 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '숭의역(수인분당선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아 파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 병원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 숭의역 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 중 5층 503호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 미장스톤 등, 내벽 : 미상. 창호 : 하이 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임. ※ 자세한 이용도는 후첨 건물내부구조도 참조.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 에 의한 난방설비, 기계식주차설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35, 더존아파트 5층503호에 위치한 오피스텔입니다.

등기사항전부증명서 상의 주소는 인천광역시 미추홀구 인주대로11번길 34-19 (숭의동)입니다.

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 사건번호는 인천지방법원 2026타경502281 (1)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 면적 및 건물정보

토지 면적은 14.06㎡ (약 4.25평)입니다.

건물 면적은 77.02㎡ (약 23.29평)으로, 이는 전용 면적에 해당합니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

건축물 구조는 철근콘크리트구조이며, 14층 건물 중 5층에 위치합니다.

본 건물은 공동주택 및 업무시설로 이용 가능한 복합 용도의 건축물입니다.

1.3. 감정가 및 경매정보

감정가는 221,000,000원입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권이 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의역(수인분당선)' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 병원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 무난합니다.

1.1. 2. 교통 및 도로

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

수인분당선 숭의역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건이 속한 지역은 일반상업지역(2025-12-08)으로 지정되어 있습니다.

방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 2023년 12월 27일 접수된 부산지방법원 2023카단107754호 가압류(채권자: 주택도시보증공사, 권리금액: 529,300,000원)입니다.

이 가압류보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 건에는 소유권보존, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등기 내역이 있습니다.

1.2. 2. 임차인 현황

주택임차인으로 주택도시보증공사(김 )이 등재되어 있습니다.

보증금은 280,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자(사업일자)는 2022년 12월 19일, 확정일자는 2022년 12월 01일입니다.

배당신고일자는 2025년 01월 22일입니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 기재가 있으나, 등기부상 임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

1.2. 3. 인수되는 권리 (없음)

등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

특히, 을구 3번의 주택임차권 등기(채권자: 주택도시보증공사)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

총 등기부채권액은 809,300,000원입니다.

1.3. 상권 및 생활정보

1.3. 1. 상권 분석

본 건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

숭의역을 중심으로 상업 시설 및 근린생활시설이 발달해 있어 지역 내 경제 활동이 활발한 편입니다.

오피스텔 및 업무시설 용도로 활용 가능성이 있어 다양한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.3. 2. 생활 편의시설

단지 인근에 병원, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

대중교통 이용이 편리하고, 생활 편의 시설 접근성이 좋아 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 잠재적 리스크

1.4. 1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 본 건의 임차인이 HUG와 관련이 있으며, 인수 조건 변경 사항이 낙찰자에게 미칠 영향에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.4. 2. 토지거래 허가구역

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 허가가 필요할 수 있으므로, 매수인의 자격 요건 및 허가 절차에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

1.4. 3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건의 주거 가치에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 숭의역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상되며, 교통 또한 편리합니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담스러운 권리나 위험 요소는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 관련 사항도 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간 내에 잔금을 납부하는 경우, 허가 절차를 진행해야 하는 점은 유의해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

* 숭의역 초역세권 입지로 풍부한 배후 수요 확보 가능.

* 주변 생활 인프라 완비로 높은 주거 쾌적성.

* 권리 분석상 안전한 물건으로 명도 용이 예상.

* 업무시설과 주거시설이 혼합된 복합 건물로 임대 수익 기대.

1.7. 예상 입찰가

현 시세 조사를 통해 본 건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔이 230,000,000원에서 250,000,000원 선에서 거래되는 것으로 파악되었습니다.

감정가 221,000,000원을 기준으로, 본 건의 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으나, 현재 시세와 감정가 사이인 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 결정될 가능성이 있습니다.

보수적인 접근으로는 감정가의 90% 수준인 198,900,000원부터 시작하여, 실거래가 수준을 고려하여 220,000,000원 내외로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.