나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502318 [1] 인천광역시 서구 청라동 161-1 지웰에스테이트 6층608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상15층 건(사용승인일 : 2018-03-05) 내 제6층 제608호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔),근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측과 서측으로 외부 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기사항 있음. - 임차보증금 100,000,000원. 임대차계약 및 확정일자 2021.12.29

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2026타경502318 (1)

소재지

인천광역시 서구 청라동 161-1 지웰에스테이트 6층 608호

용도

오피스텔

건물 사용승인일

2018년 03월 05일

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사 (HUG)

감정가

99,000,000원 (9천 9백만원)

토지 면적

4. 70㎡ (약 1.42평)

건물 면적

20. 08㎡ (약 6.08평) (전용면적)

토지 지분

4. 6983㎡

건물 지분

20. 0844㎡

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건이 속한 건물은 남측, 북측 및 서측으로 외부 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

갑4 (강서세무서장 압류, 2023-04-06)

등기부채권 총액

100,000,000원

주요 권리 내역

* 갑3 (손재현 소유권이전, 2022-02-15)

* 을3 (이종인 주택임차권, 100,000,000원, 확정일자 2021-12-29, 전입일자 2022-01-20)

인수되는 권리

없음.

등기사항전부증명서 상 주택임차권(을구 순위 3번)이 존재하나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로 매수인이 인수할 부담은 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-20

* 확정일자: 2021-12-29

* 배당신고일자: 2024-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG가 채권자이자 임차인으로 등기되어 있으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인의 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

최근 실거래가 정보 분석

* 2024년 11월 11일: 20.0844㎡, 4층, 7,400만원

* 2024년 11월 01일: 20.0844㎡, 8층, 6,900만원

* 2026년 07월 15일: 23.3394㎡, 13층, 7,400만원 (향후 시점 거래로, 참고용으로만 활용)

시세 분석

동일 면적(20.08㎡) 기준, 최근 2년간 실거래가는 6,900만원에서 7,400만원 사이로 형성되어 있습니다. 2026년 7월 거래된 23.33㎡ 면적의 7,400만원 실거래가는 면적 증가분을 감안할 때, 현재 시세가 7,000만원 ~ 7,500만원 수준으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 9,900만원보다 낮은 수준입니다.

입지 및 배후수요

"청라1동행정복지센터" 인근으로, 주변에 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 안정적인 배후수요 확보가 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 위치하여 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로, 외국인 등이 주택용 토지를 취득하는 경우 허가를 받아야 합니다. (허가구역 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 선순위 임차권: 공부상 선순위 임차권이 존재하였으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되어 매수인의 인수 부담은 없습니다. 다만, 복잡한 권리 관계가 경매 진행 과정에서 해소되었습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 본 건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장 등)의 존재 여부 및 영향 정도를 명확히 파악하기 어렵습니다. 다만, 청라 지역 전체적으로 자원환경시설(쓰레기 소각장)이 위치하고 있으므로, 해당 시설의 영향 범위를 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 신축(2018년 준공) 오피스텔로, 감정가는 9,900만원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 거래 가격은 6,900만원에서 7,400만원 수준으로 파악되어 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

등기부 상 복잡한 권리 관계가 있었으나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 명도 과정에서의 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 청라국제도시 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 및 장기적인 보유 가치 기대.

* 주변 상업시설 및 교통망 이용 편리.

* 권리관계가 명확하게 정리되어 있어 투자 리스크 감소.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건(20.08㎡)의 적정 시세는 7,000만원 ~ 7,500만원 수준으로 판단됩니다.

감정가(9,900만원) 대비 낮은 수준에서 낙찰 받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 시세보다 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 6,500만원 ~ 7,200만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.