나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502297 [1] 인천광역시 부평구 부평동 378-9 남송아파트 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 인천지하철1호선 "부평시장역"이 위치하며 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 14층 건물 내 2층 203호로서, (사용승인일 : 2011.02.17) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

378-9번지 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25) -26)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 대상물건 기호<1>의‘등기사항전부증명서'상에"주택임차권등기(2024.09.05. 임차보증금 174,000,000원 등)"가 기재되어 있으므로 업무에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502297 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 378-9 남송아파트 2층 203호

용도: 오피스텔

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 14층 건물 중 2층 203호

사용승인일: 2011년 02월 17일

감정가: 178,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.95㎡ (약 5.13평)

토지지분: 16.95㎡

건물면적: 73.87㎡ (약 22.35평)

건물지분: 73.87㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 환경

차량의 접근이 가능하며, 인천지하철 1호선 "부평시장역"이 인근에 위치하고 있습니다.

노선버스정류장도 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

대상 물건 북측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.05.10. 접수, 갑4)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

집합건물 등기부상 을구 6번 순위로 이미연 소유권의 주택임차권(170,000,000원)이 등재되어 있으나, 말소 예정인 것으로 보입니다.

등기부상 을구 6번 주택임차권등기는 2024년 9월 9일 접수되었습니다. 이는 말소기준권리인 갑4(2023년 5월 10일 접수)보다 후순위이므로 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 6번 주택임차권등기를 명시하고 있으며, "다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 주택도시보증공사의 동의 하에 말소될 수 있음을 시사하지만, 낙찰자는 이 부분에 대한 명확한 확인 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

제공된 정보에 따르면, 주택도시보증공사 및 이미연 임차인이 등재되어 있으나 모두 '대항력 없음'으로 표시되어 있습니다.

전입일자 및 확정일자 정보는 다양하게 기재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 보아 보증금의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 지역 특성

부평시장역 인근으로 유동인구가 있고, 오피스텔 및 근린생활시설이 소재하여 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

부평중학교가 인근에 위치하여 주거 및 교육 관련 시설이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 환경

부평시장역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

부평중학교가 인근에 있어 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

5.2. 건물 내부 시설

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 말소 예정인 주택임차권등기가 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있어, 이에 대한 추가적인 명확한 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 여부 및 효력에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 기타 리스크

건물 내 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 점유 현황을 정확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2011년 준공)이라는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 임차권 관련 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어, 입찰 전 해당 권리가 낙찰자에게 인수되는지 여부를 철저히 확인해야 합니다. '대항력 없음'으로 표시되어 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 물건명세서의 상반된 내용으로 인한 잠재적 리스크는 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평시장역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 신축급 오피스텔: 2011년 준공으로 비교적 건물이 현대적입니다.

* 실거주 및 투자 가치: 지역 상권 및 생활 기반 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리 분석 완료 시: 명확한 권리 관계 정리가 된다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보 및 감정가를 종합적으로 고려하였습니다.

건물면적 73.87㎡ (약 22.35평)에 대한 최근 매매가는 2024년 4월 173,000,000원 (75.78㎡ 기준) 수준입니다. 감정가는 178,000,000원입니다.

권리 분석상 인수 보증금이 없는 것으로 판단되나, 임차권 관련 불확실성을 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

권리관계 확인이 명확하다는 전제하에, 시세 및 감정가를 고려한 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위로 제안합니다.

다만, 이는 일반적인 시장 상황 및 권리 관계 명확성 여부에 따른 제안이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 법원 고지 내용을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.