나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502290 [1] 인천광역시 계양구 동양동 602-9 디오빌 에이동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "계양3동 행정복지센터" 서북측 인근에 위치하며, 주 위는 동류형의 다세대주택이 주를 이루고 있는 주택지대임.

교통상황

본건 인근 도로를 운행하는 버스정류장이 부근에 소재하고 있어 대중교통편익은 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물로서 외벽 : 외장 타일 마감 등 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부분의 용도는 다세대주택으로 등재되어 있음

설비내역

상하수도설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지이며, 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역 (인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

#1 임대관계는 미상임. #2 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급 한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502290 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 602-9 디오빌 에이동 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 97,000,000원

토지면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

건물면적: 27.16㎡ (약 8.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치하며, 주변은 동류형의 다세대주택이 밀집한 주택지대임. "계양3동 행정복지센터" 서북측 인근에 자리하고 있음.

인근 도로를 이용하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

본 건은 HUG(주택도시보증공사)의 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 2024년 1월 19일 국민건강보험공단의 압류임.

등기부등본상 소유권 보존 및 이전 내역과 압류, 강제경매 개시결정 등기가 확인됨.

을구 5번 순위의 주택임차권(김현숙)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정임.

임차인 현황에서 주택도시보증공사(김현숙)는 보증금 1억 2천만원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 4월 26일, 확정일자는 2022년 4월 4일임. 그러나 대항력은 없는 것으로 명시되어 있음.

또한 다른 임차인 박복선은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없는 것으로 확인됨.

따라서 인수할 임차보증금은 총 0원으로, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 부담은 없음.

4. 상권분석

본건이 위치한 동양동 일대는 다세대주택이 주를 이루는 주거지역으로 형성되어 있음.

주변에 관공서 및 생활 편의시설이 갖춰져 있어 기본적인 주거 생활 인프라는 양호한 편임.

다만, 대규모 상업시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있어, 상권의 활성화 정도는 일반적인 주거 지역 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조로, 상하수도, 위생설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있음.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 무난한 편임.

주변에 올리브영 등 생활 편의시설이 근접해 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 등이 용이함.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항이 있으나, 권리분석 결과 임차인의 대항력이 없어 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

토지이용계획상 장애물 제한표면구역(공항시설법) 등에 해당되므로, 건축이나 개발 시 관련 법규 검토가 필요함.

현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 정확한 내부 상태 파악에 제한이 있었음.

7. 종합 의견

본 건은 인천 계양구 동양동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물(2010년 준공)이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

권리관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 임차보증금이 없어 부담이 적음.

감정가 대비 최근 실거래가가 높은 편이므로, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

8. 투자 포인트

비교적 저렴한 감정가 대비 신축급 건물 (2010년 준공)

인수할 임차보증금 없음 (권리관계 명확)

대중교통 이용 편의성 (인근 버스정류장)

주거 지역 내 위치로 안정적인 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 97,000,000원이며, 인근 최근 매매 사례를 분석한 결과 다음과 같습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 23일 거래된 40.51㎡ 면적의 다세대주택이 199,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,624.5만원)

* 2026년 7월 13일 거래된 50.8275㎡ 면적의 다세대주택이 170,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,106.0만원)

* 2026년 7월 6일 거래된 54.65㎡ 면적의 다세대주택이 105,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 638.2만원)

본건의 건물 전용면적은 27.16㎡ (약 8.21평)으로, 분석된 매매 사례 중 가장 작은 면적입니다.

감정가(9,700만원)는 가장 작은 면적의 매매 사례(105,500,000원)보다 낮은 수준이나, 다른 두 사례보다는 현저히 낮습니다.

소형 평형임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 상향된 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

권장 입찰가: 100,000,000원 ~ 105,000,000원 (최근 실거래가 및 소형 면적 프리미엄 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.