나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502317 [1] 인천광역시 부평구 부평동 373-19 뉴성진하이츠 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천 도시철도 1호선 '부평시장역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 지상7층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2012.08.22) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '도시형생활주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

- ‘도시형생활주택’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

• 사건번호: 인천지방법원 2026타경502317 (1)

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세정보

• 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 373-19 뉴성진하이츠 4층 401호

• 용도: 도시형생활주택

• 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트(평슬라브)지붕, 지상 7층 건물 중 4층 401호

• 사용승인일: 2012년 08월 22일

• 감정가: 137,000,000원

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

• 토지면적: 10.75㎡ (약 3.25평)

• 토지지분: 10.75㎡ (약 3.25평)

• 건물면적 (전용면적): 41.04㎡ (약 12.41평)

• 건물지분: 41.04㎡ (약 12.41평)

• 토지 제시외면적: 0.00㎡

• 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 교통

• 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천 도시철도 1호선 '부평시장역'이 소재하여 교통 여건은 양호함.

2.2. 주변환경

• '부평동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

• 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

• 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

• 주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

• 부평구(인천광역시)의 압류 (2023-01-11)가 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

• 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

• 다만, 을구 순위 5번 주택임차권(주택도시보증공사, 170,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

• 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

• 임차인: 김

• 보증금: 0원

• 차임: 0원

• 전입일자: 2025-04-11

• 대항력: 없음

• 임차인: 주택도시보증공사(이한솔)

• 보증금: 170,000,000원

• 차임: 0원

• 전입일자: 2021-12-30

• 확정일자: 2021-11-11

• 배당신고일자: 2024-01-30

• 대항력: 없음

• 비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정.

3.4. 말소/인수 요약

• 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. (0원)

• 채권액 총계: 170,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 신청 채권액)

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 건물 정보 요약

• 물건지: 인천광역시 부평구 부평동 373-19 뉴성진하이츠

• 건축년도: 2012년 (사용승인일: 2012.08.22)

• 주요 용도: 도시형생활주택, 제2종근린생활시설

• 총 층수: 7층

• 해당 호수: 4층 401호

• 건물 전체 면적: 962.95㎡

• 토지 면적: 215.8㎡

4.2. 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준)

• 사례 1: 해담캐슬 (2016년 준공, 43.31㎡) - 18,800만원 (약 1,435만원/평)

• 사례 2: 우진그린빌 (2001년 준공, 38.94㎡) - 7,000만원 (약 593만원/평)

• 사례 3: 해피팰리스 (2015년 준공, 49.26㎡) - 28,400만원 (약 1,906만원/평)

4.3. 건물별 시세 동향

• 본건과 유사한 건축 연도(2015-2016년)의 다세대주택(또는 도시형생활주택) 매매가는 제곱미터당 약 140만원 ~ 190만원, 평당 약 1,400만원 ~ 1,900만원 수준으로 형성되어 있습니다.

• 2001년 준공된 우진그린빌 사례는 건축 연식 차이로 인해 시세가 낮게 형성된 것으로 판단됩니다.

4.4. 본건 시세 평가

• 본건(뉴성진하이츠, 2012년 준공, 41.04㎡)의 평당 매매 시세는 주변 유사 물건들의 평균가격을 고려할 때 약 1,600만원 ~ 1,700만원 수준으로 추정됩니다.

• 이를 바탕으로 환산한 본건의 시장 가치는 약 19,800만원 ~ 21,100만원 (12.41평 * 1,600~1,700만원/평)으로 평가됩니다.

• 감정가(137,000,000원) 대비 시장 가치가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

• 철근콘크리트구조이며, 공부상 '도시형생활주택'으로 이용 중입니다.

• 주변 토지는 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

5.2. 편의시설 및 설비

• 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비 및 도시가스에 의한 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 분석 (HUG 인수조건 변경)

• 본건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 경매를 신청한 물건입니다.

• 주택임차권(170,000,000원)이 등기되어 있었으나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 해당 권리가 소멸됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

• 'HUG 인수조건 변경' 문구는 HUG의 채권 회수 절차와 관련된 조건 변경을 의미하며, 실제 경매 절차 및 매수인에게 미치는 영향은 말소 동의 확약서 제출로 해소된 것으로 판단됩니다.

6.2. 기타 법적 제한

• 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당합니다. (현재 토지거래허가구역 지정 기간 만료 예정)

7. 종합 의견

• 본건 뉴성진하이츠 401호는 부평시장역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

• 감정가 137,000,000원에 비해 최근 유사 부동산의 매매 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

• HUG의 보증금 170,000,000원이 말소되는 조건으로 경매가 진행되므로, 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다.

• 다만, 건축 연식(2012년) 및 주변 지역의 공급 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

• 역세권 입지 및 교통 편의성

• 감정가 대비 높은 시장 시세 형성으로 인한 시세 차익 기대

• 인수되는 보증금 없음 (HUG 관련 권리 소멸)

• 다양한 상업 및 편의시설 인근 위치

9. 예상 입찰가

• 본건의 감정가는 137,000,000원입니다.

• 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례 분석 결과, 제곱미터당 약 140만원~190만원, 평당 약 1,400만원~1,900만원으로 평가되며, 본건의 시장 가치는 약 19,800만원 ~ 21,100만원으로 추정됩니다.

• 인수되는 보증금이 0원이고, 채권자인 HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 경매 절차상 안전한 물건으로 판단됩니다.

• 감정가와 시장 시세의 격차, 그리고 HUG의 채권액(170,000,000원)을 고려하여, 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

• 본건의 잠재적 가치와 안정성을 고려하여, 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제안합니다.

• 이는 감정가의 약 105.8% 수준이며, 추정 시장 가치의 약 68.7% 수준으로, 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성을 염두에 둔 제안입니다.

• 입찰 참여 시에는 법원 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 가능성을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.