나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502336 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 438-4 로얄하우스 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화I.C" 남서측 인근에 위치하는 "로얄하우스" 4층 403호로서, 주변은 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 일반주택가 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 4층 403호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 세장형의 토지로서, '공동주택'의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육 제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502336 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 438-4 로얄하우스 4층 403호

건물명: 로얄하우스

물건종별: 다세대주택

감정가: 1억 2천 6백만원 (126,000,000원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 28.87㎡ (약 8.73평)

토지지분: 28.87㎡ (약 8.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.27㎡ (약 15.20평)

건물지분: 50.27㎡ (약 15.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화I.C" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 일반주택가 지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 지정, 대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 권리요약

말소기준권리: 2023.02.02. 주택도시보증공사 가압류 (을구 6번)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 대상임)

총 등기부채권액: 1,097,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(추혜진)

* 보증금: 1억 6천만원 (160,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-03

* 확정일자: 2022-01-18

* 배당신고일자: 2024-04-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보.

* 주택도시보증공사(추혜진) 임차인의 보증금액이 명시되어 있으나, 대항력이 없어 낙찰 후 인수되지 않습니다. 다만, HUG 관련 조건 변경 및 공동담보 사항은 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 홍성민 외 1명 (2012-01-11)

* 공유자전원지분전부이전: 채종엽 (2012-12-03)

* 주택임차권: 추혜진 (2024-04-22, 1억 6천만원, 말소 예정)

* 소유권이전: 이영도 (2022-02-10)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-02-02, 9억 3천 7백만원, 말소 예정)

* 압류: 도봉세무서장 (2023-04-25, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-24, 1억 6천만원, 말소 예정)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역에 위치하나, 도화IC 인근으로 교통이 편리하여 도화동 일대의 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 혐오시설

인천광역시 미추홀구 도화동 438-4번지 인근 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 4층 403호

* 이용상태: '다세대주택'으로 이용 중

* 설비: 상·하수도설비 및 개별난방설비

5.2. 건축물 정보

* 건축년도 (사용승인일): 2012년 01월 05일

* 총 층수: 5층

* 해당층: 4층

5.3. 주변 편의시설

본건은 주택가에 위치하여 도보로 접근 가능한 편의점, 마트 등 생활 편의시설이 있으며, 인근 도화동 지역의 상권을 통해 다양한 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 토지는 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인이 외국인이거나 특정 용도로 토지를 이용할 경우, 관련 허가를 취득해야 하므로 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.

6.2. 공동담보 및 HUG 관련 사항

'HUG 인수조건 변경, 공동담보'라는 특이사항은 채권 및 담보 설정과 관련하여 복잡성이 있을 수 있습니다. 주택도시보증공사가 채권자이고 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적이나, 공동담보로 묶인 다른 부동산의 상태에 따라 경매 절차나 낙찰 후에도 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 입지적으로 도화IC 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 지역 내에 있어 생활 환경이 양호합니다. 권리분석상 명확한 말소기준권리가 존재하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 인수되는 권리 부담은 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 임박해 있고, HUG 관련 복잡한 채무 관계가 존재한다는 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 건물(2012년식)로 관리 상태 및 거주 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 임차인 보증금이나 기타 부담이 없어 명확한 소유권 취득이 가능합니다.

* 대중교통 및 차량 이용이 편리한 입지로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 126,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 인천 미추홀구 도화동 233-1 한양(연립), 53.85㎡, 2026년 5월 6일: 90,000,000원 (약 167만원/㎡)

* 인천 미추홀구 도화동 245-8 우림빌라(다세대), 32.76㎡, 2026년 5월 6일: 45,000,000원 (약 137만원/㎡)

* 인천 미추홀구 도화동 116-10 금호빌라(다세대), 38.23㎡, 2026년 5월 4일: 50,000,000원 (약 131만원/㎡)

분석:

본건 건물면적은 50.27㎡입니다. 최근 거래된 다세대 주택의 면적당 가격(약 131만~137만원/㎡)과 비교했을 때, 본건의 감정가(약 250만원/㎡)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 본건은 2012년식 건물로, 비교 사례 중 가장 신축이라는 점에서 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매 신청 채권액은 1억 6천만원이나, 감정가는 1억 2천 6백만원입니다. 통상적으로 첫 경매의 최저 입찰가는 감정가 수준에서 시작하는 점을 고려합니다.

다세대 주택의 시장 가격과 건물 연식, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 (1억 3천만원)

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 경매 현장의 경쟁 상황, 물건의 상세 상태, 최종적인 최저 입찰가 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.