나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60754 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 730-7 식사동씨제이홈타운2차 3동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 중소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2017.07.03) 외벽 : 스톤코트 및 치장벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 다세대주택이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도'참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [ 전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연 취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지 역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람. - 대상물건은 공부상 3동이나 현황 건물 외벽에 ‘103동’으로 표기되어 있으니 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 공부상 3동이나 현황 103동으로 표기됨
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박상현)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 9. 2.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60754 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 730-7 식사동씨제이홈타운2차 3동 3층302호

구분: 다세대주택

감정가: 313,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 76.87㎡ (약 23.26평)

건물면적: 69.83㎡ (약 21.13평)

건축연도: 2017년

권리분석 요약: 말소기준권리 2021.03.15 근저당권 (이윤숙), 인수되는 권리 없음 (예상), 총 채권액 475,000,000원

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (주의 요망)

2. 입지조건

* 주변 환경:

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 중소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

* 도로상태:

본건은 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획:

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(25km), 과밀억제권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 채권자 및 경매개요:

신청채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

경매개시결정: 2026년 3월 23일 (의정부지방법원 고양지원 2026타경60754)

채권금액: 291,788,548원

* 등기부 현황:

말소기준권리: 2021년 3월 15일자 근저당권(이윤숙, 130,000,000원)이며, 본 경매로 인해 근저당권, 압류, 가압류, 주택임차권 등은 소멸될 예정입니다. (단, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 추가 확인 필요)

* 임차인 분석:

임차인: 박상현

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 1월 8일

확정일자: 2020년 11월 19일

대항력: 없음

비고:

- 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 9월 2일자로 제출한 인수조건변경확약서를 통해 박상현 임차인의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다고 하였습니다.

- 이로 인해 임차인 박상현의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리 분석:

제시된 권리 분석 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 현재 파악된 바로는 없습니다. 임차인의 대항력 또한 없으며, HUG의 조건 변경으로 인해 임차보증금 인수 위험은 배제된 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주변 실거래가 분석:

* 최근 (2026년 7월) 인근 실거래가 사례:

- 경기 고양시 일산동구 식사동 839-10 (헤리티지2동3동, 2018년 준공): 51.76㎡(전용) / 328,000,000원 (4층)

- 경기 고양시 덕양구 식사동 832-84 (한울하임208동, 2021년 준공): 51.92㎡(전용) / 245,000,000원 (3층)

- 경기 파주시 식사동 231-1 (드림팰리스101동102동, 2017년 준공): 56.4㎡(전용) / 167,000,000원 (3층) - 특이 거래 사례로 보임.

* 시세 분석:

본건의 감정가액은 313,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 중 가장 높은 사례(51.76㎡, 328,000,000원)와 비교 시 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

본건의 전용면적(69.83㎡)이 비교 사례보다 크다는 점을 감안하면, 감정가는 시장 시세 대비 합리적이거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 이용상태:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제3층 제302호입니다.

사용승인일은 2017년 7월 3일입니다.

내부 이용상황은 다세대주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설 및 교육시설:

* 교육시설: "고양국제고등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 공동주택 및 중소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 내용과 현황 차이:

- 공부상 건물 명칭은 '3동'이나, 현황 외벽에는 '103동'으로 표기되어 있습니다. (경매 진행 시 참고)

* 권리관계 관련 리스크:

- 임차인 박상현은 대항력이 없으며, HUG와의 인수조건변경확약서로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 서류의 효력 및 최종 확정 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 기타 리스크:

- 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건물 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2017년 준공)에 해당하며 주거 환경이 양호한 편입니다.

가장 큰 장점은 임차인 박상현이 대항력이 없으며 HUG와의 조건 변경으로 인해 보증금 인수 부담이 없다는 점입니다. 이로 인해 경매 낙찰 후 잔금을 납부함에 있어 임차인 관련 리스크를 최소화할 수 있습니다.

다만, 공부상 동 표기와 현황 표기 차이, 토지이용계획 상의 일부 제한 사항 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: 낙찰 후 추가적인 자금 투입 없이 명도 처리가 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 교육 시설(고양국제고등학교) 인접 및 주거 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 합리적인 감정가: 비교적 큰 면적임에도 불구하고, 최근 실거래가 대비 합리적인 감정가가 책정되었습니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 313,000,000원입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 전용 51.76㎡의 물건이 328,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 전용면적 69.83㎡로 면적이 더 크므로, 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인 인수 부담이 없고, 경매 물건의 특성을 감안하여 경쟁을 예상해 볼 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 320,000,000원

권장 입찰가: 315,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.