나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502322 [1] 인천광역시 부평구 부평동 670-1 엔에스파크 2동 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철 1호선 '동수역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택(아파트, 연립·다세대주택), 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량이 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 1호선 '동수역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 8층 805호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 부정형 토지로 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 부평동 670-1 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2026-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 2) 부평동 670-2 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건 축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 3) 부평동 670-32, 670-33, 670-35 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 4) 부평동 670-34 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2026-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502322 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 670-1 엔에스파크 2동 8층805호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 278,000,000원

* 토지면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

* 건물면적: 73.72㎡ (약 22.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축물 정보: 엔에스파크 2동 8층 805호, 철근콘크리트구조, 2016년 12월 사용승인, 총 14층 건물 중 8층, 오피스텔 용도.

1.2. 입지조건

* 위치: 인천지하철 1호선 동수역 동측 인근 (도보 거리)

* 주위 환경: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역

* 교통: 인천지하철 1호선 동수역 및 다수의 노선버스 정류장 소재 (대중교통 이용 매우 편리), 차량 진출입 용이

* 도로: 본건 동측, 서측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함

* 토지이용계획: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 (외국인 등 주택용도 취득 시 허가 필요, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 30일자 잠실세무서장의 압류 (갑7)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(백 )

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 2022년 3월 16일, 전입일자(사업일자) 2022년 4월 6일. 을구 3번의 주택임차권 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이며 HUG의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 지역: 오피스텔, 아파트, 연립주택, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 복합 상권을 형성하고 있습니다.

* 배후 수요: 주변의 공동주택 및 오피스텔 거주자, 인근 상업 시설 종사자 등을 주요 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 상업 시설: 본건이 위치한 건물 내 및 인근에 소매점, 식당, 편의시설 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 동수역을 도보로 이용할 수 있으며, 단지 주변으로 다양한 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상업 지구에 마트, 식당, 병원 등 필수 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 경매 절차로, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG가 직접 물건을 인수하거나 관련 절차에 특별한 조건이 적용될 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG 측에 문의하여 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 합니다. (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

* 임차권 등기 존재: 대항력 없는 임차인의 임차권 등기가 등기부상 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 그럼에도 불구하고, 관련 서류를 면밀히 검토하여 소멸 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 인천지하철 1호선 동수역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높은 오피스텔입니다. 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 철저한 사전 조사가 필요하며, 임차권 등기의 명확한 말소 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자포인트

* 우수한 역세권 입지: 동수역 도보 이용이 가능한 역세권으로, 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 상태가 양호하고 최신 시설 이용이 가능합니다.

* 편리한 생활 환경: 주변에 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 향후 시세 상승 시 투자 가치가 높습니다.

1.9. 예상입찰가

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 해당 오피스텔의 전용면적 약 73~76㎡ 가격대는 2024년 2월 기준 23,000,000원에서 23,500,000원 선에서 거래되었습니다. 2026년 2월 거래 예정가는 22,000,000원입니다.

본건은 73.72㎡ 면적에 8층에 위치하고 있습니다. 건물 연식, 면적, 층수, 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 실제 거래 사례를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하고, 경쟁 구도를 고려하여 예상 입찰가는 230,000,000원에서 240,000,000원 사이로 예상됩니다.

이에, 235,000,000원 을 합리적인 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.