나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502261 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 624-89 다올재 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영창 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 풍림하나로쇼핑센터 북동측 인근에 위치하는 다올재 4층 401호로서 주위는 공동주택, 단독주택, 노변상가, 숙박시설 등이 소재하는 주택 및 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 4층 401호로서 외벽: 드라이비트 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장병형의 토지로서 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약12미터내외의 포장도로와 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018.7.1.]){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(남부교육 청평생교육과-1927(2008.03.07)){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계 획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2023년6월15일 주택임차권 등기되어 있음. (임차보증금:금215,000,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경502261호 사건으로, 인천광역시 미추홀구 용현동 624-89에 위치한 다올재 4층 401호 다세대주택입니다. 감정평가액은 202,000,000원이며, 토지면적 23.45㎡ (약 7.09평)과 건물면적 72.36㎡ (약 21.89평)이 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 건물은 2014년 10월 건축허가를 받아 2015년 5월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물 내 4층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동, 풍림하나로쇼핑센터 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 노변상가, 숙박시설 등이 혼재된 주택 및 상가지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 남동측으로는 약 12미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 5월 28일 접수된 주식회사페이금융대부의 근저당권(70,000,000원)입니다. 등기부등본상 을구 4번 순위의 주택임차권(박유미, 임차보증금 215,000,000원)이 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이며 '대항력 없음'으로 분류되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되는 권리가 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원이며, 낙찰자는 별도의 임차인 관련 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 용현동 지역은 주거와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히, 본건은 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 시설 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 주변에 풍림하나로쇼핑센터와 같은 편의시설이 존재하며, 주거 밀집 지역의 배후 수요를 기반으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

인천 미추홀구 용현동은 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다. 본건 인근에는 인천용현초등학교, 용현중학교 등이 위치하며, 대중교통 이용 시 인하대학교 및 인하대학교 병원 등 주요 시설로의 접근도 용이합니다. 대형마트 및 쇼핑센터 등이 근거리에 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건과 관련하여 HUG 인수조건 변경 및 주택임차권 등기가 특이사항으로 기재되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차권은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 복잡한 권리관계 및 HUG의 관여는 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당하므로 관련 규정을 숙지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 권리상 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 일반상업지역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력과 함께, 주변의 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거용 또는 투자용으로 고려해볼 만합니다. 감정평가액 대비 실거래가 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 대항력 없는 임차권 및 HUG의 말소 동의 확약으로 낙찰 후 명도 및 추가 부담 리스크가 현저히 낮습니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 일반상업지역 지정으로 향후 개발 가능성 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 비교적 최근에 건축된 건물(2014년)로, 노후된 주변 건물 대비 경쟁력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 최근 (2026년 5월) 인근 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 용현동 684-65 (1991년 준공, 38.67㎡): 60,000,000원

* 용현동 222-7 (2004년 준공, 69.25㎡): 110,000,000원

* 용현동 450-255 (1996년 준공, 32.76㎡): 66,900,000원

본건은 전용면적 72.36㎡ (약 21.89평)으로, 준공 연도(2014년)가 비교 사례들보다 현저히 신축입니다. 가장 유사한 조건(4층, 69.25㎡)의 매물이 110,000,000원에 거래되었으나, 본건은 신축이라는 점을 감안할 때 더 높은 가치를 지닙니다. 감정평가액 202,000,000원을 기준으로, 실거래가 수준 및 신축 이점을 고려하여 보수적으로 접근 시, 170,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가의 약 84% 수준으로, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 조절이 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.