나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502249 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1142-21 구월동나이스뷰 10층1001호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공 동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제10층 제1001호로서 외벽 : 복합판넬, 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공부상 '도시형생활주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 동측으로 노폭 약 4미 터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 중로1류(폭 20m~25m )(2019-06-10)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343) )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육 건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502249 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1142-21 구월동나이스뷰 10층1001호

용도: 도시형생활주택

감정가: 84,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 4.21㎡ (약 1.27평)

토지지분: 4.21㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.40㎡ (약 5.57평)

건물지분: 18.4㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 25일자 도봉세무서장의 압류(갑5)입니다.

등기부상 을구 3번 주택임차권(신학빈, 보증금 125,000,000원)은 2024년 2월 27일에 말소 등기되었으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고사항)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(신학빈)

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-01-28

확정일자: 2022-01-28

배당신고일자: 2024-02-27

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 예정)

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

인천광역시청 인근 지역으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하는 도심 지역입니다. 상업 및 행정 업무를 위한 다양한 시설 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 10층에 위치합니다. 외벽은 복합판넬, 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 면적 및 평형

건물 전용면적은 18.40㎡ (약 5.57평)으로 소형 주거 공간입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 사항

등기부상 주택임차권이 말소 예정이나, 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 보증금 125,000,000원에 대한 처리 관계를 최종 확인해야 합니다. '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 혹시 모를 예외 상황에 대한 대비가 필요합니다.

6.3. 임대관계 미상

현재 임대 관계가 불명확하므로, 임차인이 있을 경우 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상의 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등 다수의 용도 지역 및 제한 사항이 겹쳐 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 주변 혐오시설 (검색 결과)

주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 본건으로부터 직접적으로 인접하거나 예상되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시청 인근의 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 자랑합니다. 건물은 2015년 사용승인된 철근콘크리트 구조로 비교적 현대적이며 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

권리관계상 인수되는 권리는 없는 것으로 분석되나, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 및 임차인과의 보증금 처리 문제가 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 등기부상 임차권이 말소 예정이고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 관련 서류의 효력 및 최종 확인은 필수적입니다.

토지이용계획 상 다양한 제한 사항이 존재하여 향후 토지 활용에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천광역시청 인근의 우수한 행정 및 상업 중심지 입지.

* 18.40㎡ (약 5.57평)의 소형 전용면적으로 1인 가구 실수요자 또는 투자 목적에 적합.

* 2015년 준공된 건물로 비교적 신축이며 관리 상태가 양호할 것으로 기대.

* 권리관계상 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석 후 접근 시 안정적인 투자가 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 빌라 매매 정보에 따르면,

* 예랑빌라(B동, 1990년식, 39.82㎡): 2026년 3월 4,500만원

* 경인빌라(가동, 1989년식, 38.25㎡): 2026년 3월 5,000만원

* 신세계빌라(2001년식, 49.82㎡): 2026년 3월 8,500만원

신세계빌라의 면적(49.82㎡) 대비 가격(8,500만원)을 기준으로 평당가 약 564만원을 적용하면, 본건 전용면적 18.40㎡(약 5.57평)의 가치는 약 3,138만원에서 3,160만원 수준으로 계산됩니다. 하지만 이는 면적 차이가 크고 건물 연식도 달라 직접적인 비교는 어렵습니다. 주변 다른 빌라들이 4,500만원~5,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가 8,400만원은 면적 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

* 감정가: 84,000,000원

* 주변 시세: 약 3,138만원 ~ 5,640만원 (넓은 면적 적용 시) 또는 4,500만원 ~ 5,000만원 (다른 빌라 거래가 기준)

* 인수 보증금: 0원 (확인됨)

* 권리 분석: 인수되는 권리 없음.

위 분석을 토대로, 본건은 2015년 준공된 건물이며 인천시청 인근이라는 입지 강점과 소형 면적의 특성을 고려할 때, 주변 유사 면적 거래가나 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 HUG 관련 리스크와 임차인 관련 사항을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.