나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502257 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1129 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "예술회관역" 북동측 인근에 위치하며 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 인천지하철1호선 "예술회관역"이 위치하며 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 7층 701호로서 (사용승인일:2012.06.12) 외벽 : 석재타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호임. 내벽 : 인테리어 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 '공동주택'등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 서측으로 로폭 약 10m 내외의 보행자도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 , 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 대상물건 기호<1>의‘등기사항전부증명서’상에 "주택임차권등기(2024.01.09. 임차보증금 92,000,000원)"가 기재되어 있으므로 업무에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 소재한 오피스텔입니다.

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 사건번호는 인천지방법원 2026타경502257 (1)입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1129 7층701호

토지 면적: 4.94㎡ (약 1.49평)

건물 면적: 24.44㎡ (약 7.39평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 7층 701호

사용승인일: 2012년 06월 12일

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 95,000,000원

매각 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "예술회관역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 업무시설 등이 혼재하여 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 용이합니다.

인천지하철 1호선 "예술회관역"이 인근에 위치하며, 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 서측으로 로폭 약 10m 내외의 보행자도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 04월 01일 접수된 을5 근저당권(채권최고액 36,000,000원)입니다.

이 외 다수의 압류, 가압류가 등기되었으나 모두 말소될 예정입니다.

소유권 변동 이력이 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리인 근저당권보다 앞선 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

모든 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 또는 특이사항 권리 (HUG 임차권 관련)

을구 순위 6번으로 2024년 01월 11일 접수된 주택임차권(채권액 92,000,000원)이 등기되어 있습니다.

등기사항전부증명서상 '말소'로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

또한, 임차인 현황에도 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 6번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)"라고 기재되어 있어, 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있어, 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-02

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 92,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-06

확정일자: 2021-11-09

배당신고일자: 2024-01-11

대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건은 인천지하철 1호선 예술회관역 인근에 위치하여 주변에 다양한 근린생활시설, 상가, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다.

예술회관, 관공서, 업무시설 등이 혼재하여 유동인구가 일정 수준 유지될 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

역세권의 입지적 장점과 상업 및 업무시설이 혼재된 지역 특성상, 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 다수의 오피스텔이 공급되어 경쟁 환경은 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주거 및 업무 편의성

인근의 예술회관역 및 버스정류장을 통한 편리한 교통망을 이용할 수 있으며, 주변의 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

오피스텔로 현재 이용 중이며, 주거 및 업무용으로 모두 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 임차권 관련 불확실성

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 주택임차권 등기가 존재하나, 말소 동의 확약서 제출 및 등기부상 말소 기재로 인해 인수 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 최종 낙찰 시 해당 권리관계에 대한 추가적인 확인 절차가 필요하며, 이로 인한 잠재적 위험이 존재할 수 있습니다.

6.2. 기타 압류 및 채무 관계

다수의 압류 및 채무 관계가 등기되었으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 인천광역시 남동구 예술회관역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무용으로 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

건물은 2012년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 전용면적 약 7.39평으로 1인 가구나 소규모 사업장에 적합합니다.

7.2. 장단점 분석

장점:

* 예술회관역 역세권 입지로 교통 편리

* 주변 생활 편의시설 우수

* 건물 상태 양호 (2012년 준공)

* 인수되는 보증금 없는 것으로 예상 (단, 확인 필요)

단점:

* HUG 임차권 관련 등기 상 불확실성 존재 (물건명세서 내용)

* 다수의 압류 및 근저당 설정 이력

* 인근 오피스텔 공급으로 인한 경쟁 심화 가능성

8. 투자 포인트

8.1. 주요 매력 요소

본건의 가장 큰 매력은 예술회관역 초역세권이라는 입지입니다. 이를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 시세가 낮은 편이므로, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 3건의 매매 거래 사례를 분석한 결과,

2024년 11월: 8,700만원 (23.03㎡)

2025년 04월: 7,500만원 (22.48㎡)

2025년 09월: 7,000만원 (22.48㎡)

입니다.

최근 거래가 하락세 또는 보합세를 보이고 있으며, 본건의 감정가 95,000,000원 대비 최근 거래가는 70,000,000원 ~ 87,000,000원 수준입니다.

건물 면적(24.44㎡)을 고려할 때, ㎡당 가격은 약 286만원 ~ 380만원 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 없는 것으로 간주하고, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 본건의 예상 입찰가를 78,000,000원 으로 산정합니다.

이는 최근 거래가 평균치(약 7,733만원)보다 약간 높으며, 감정가(9,500만원)보다는 낮은 수준으로, HUG 임차권 관련 불확실성을 감안한 보수적인 접근입니다.

입찰 시에는 권리관계에 대한 최종 확인과 함께, 현장 조사를 통해 정확한 시세 및 임대 수요를 재확인하시기를 권장합니다.

(참고: 본 보고서는 제공된 정보와 시뮬레이션된 외부 정보 분석을 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 결과를 반영하지 못할 수 있습니다. 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 혐오시설 등 추가적인 주변 환경 조사는 수행되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.